2011世联深圳市大鹏三镇葵坪路项目接案报告.ppt

2011.5.24;项目 概况;项目 概况;;思维 惯性;市场 真相;思维 突破;市场 真相;开发 目标;开发 目标;项目需要回答的两大问题;;葵涌之于 大鹏半岛;葵涌之于大鹏半岛——大鹏半岛对外联系的咽喉之地。承接深圳市区、龙岗中心城、以及香港过境客流;葵涌之于 大鹏半岛;大鹏半岛 之于深圳;大鹏半岛 之于深圳;大鹏半岛 之于深圳;大鹏半岛 之于深圳;经度：117°27′-122°17′E 纬度：37°07′-41°00′N老铁山-蓬莱角，3020公里 水质：一、二类海水比例为40.4%，三类海水14.3%，四类和劣四类海水占45.3% 日照：2700～2900h 属性：内海，封闭浅海 气候：北温带 沙质：海岸分为粉沙淤泥质岸、 沙质岸和基岩岸三种类型;城市竞争力排名：香港、深圳、上海、北京、台北、广州…… 生态环境排名：深圳、香港、南京、厦门、威海、无锡、青岛、苏州、澳门、大连 ;政府高起点目标：作为一个具备强大经济基础的美丽的滨海城市，深圳有足够的资源和实力打造成为国际级滨海度假城市。;大鹏半岛之于深圳 ——深圳唯一的国际级滨海休闲度假区 ——代言深圳国际级滨海都会城市的重要城市名片;在拥有全中国最优质海域的南中国海 地处最强综合竞争力的城市经济体 为最优滨海资源的度假区域提供有力支撑 大鹏半岛对外联系的咽喉之地 国际团队阵容高标准打造 城市功能生活中心;案例选取原则： 位于滨海区域，无海景、海滩等强势滨海资源 已经形成世界一流滨海居住氛围;度假功能复合化：从一线滨海资源过渡到结合滨海腹地资源的综合开发;;腹地区域城市意象大于资源意象，呈高密度开发；国际级滨海度假胜地，完善的城市功能中心是必备条件;短期度假客户倾向于沿海一线度假；长期度假客户倾向于沿海度假和腹地度假并重，对海景资源敏感度不高，对复合资源依赖度提高；;二线区域在构建自身竞争力的同时充当了资源的整合者，并提升了整个区域的功能;葵涌发展蓝图;葵涌将打造复合度假功能的滨海度假腹地区域国际滨海度假小镇;文伟项目承载的使命;;案例借鉴;项目概况;策略突破;形象定位;建筑风格： ?现代滨海风格 ?融合国际风情与本土特色，演 绎热带简约的生活环境 ?强调内部建筑元素和外部景观 的结合，鼓励室内外生活交 融，营造回归自然、休闲、浪 漫、世外桃源的风格 ?运用西方海洋城市的一些特有 建筑符号，如大尺度露台、滑 动玻璃门 园林风格： ?热带风情为主 ?蓝绿交融的设计理念 ?开放式加勒比海商业街 ?山地公园和大湖面;;综合配套;营销策略;客户演变;万科东海岸：深圳首个倡导“海岸生活”的项目;案例2：贝沙湾（Bel-Air No.8），以滨海资源和财富为基础，但其价值体系构成远超过对海资源的占有，构建了尊享的海居生活体系;建筑硬件：FOSTER AND PARTNERS大师设计，波浪形艺术化滨海意象立面，世界地标级建筑，豪华硬件配置;艺术元素：将艺术融入生活，以艺术体现海居的奢侈符号;八大主题会所：融时尚艺术、高效服务、健康生活、顶级奢侈品标签为一体;八大主题会所：来自世界最优质的设施及服务，不断创新求变，并提供近乎极端的高效率客户服务系统;贝沙湾：突破海居的资源占有表象，触摸海岸豪宅更深层次的内涵，并与奢侈标签成功嫁接;案例启示——“海居”核心价值体系打造;国际滨海度假生活模式体系——我们所做的，不仅仅只是让东部滨海区多了一处高尚住宅，而是打造一种新的生活方式来替代它;国际滨海度假氛围营造;一座滨海风格的建筑，休闲与荣耀并存;独具滨海风情的商业街，展示丰富的滨海生活;时尚健康生活，“海居”的专享待遇;居住名贵装修材料使用； 引入顶级SPA品牌； 提供名车、游艇租赁服务； 定制项目专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品； ;增值服务;形象定位;半海里;;; 梅沙片区于05-08年区间集中放量，项目云集催生片区热度。 片区住宅市场供应主要分为度假公寓、二线海景住宅和一线海景豪宅项目。;项目/地块名称;年份;项目名称;;市场格局小结;;对于陌生启动期度假区产品而言，降低投资门槛是必要措施;;东部市场：——目前东部滨海一手房物业进入全面豪宅化时代，别墅洋房产品供应占到90%以上；二手房市场中小面积别墅产品、180-280平复式大平面、及50-90平米一房/两房公寓成交较为活跃。;高层产品：高层二手房均价4.5万/平，性价比较高的63-90平复式及叠加产品二手交易活跃，单房交易较为尴尬。;;;主流度假客户的需求规律总结;;东部客户特征;;顶级富豪;;置业东部非顶级资源型物业的四大类客户群体;项目客户定位;主力产品;项目产品定位;价格定位;根据与各楼盘分因素权重打分，可以得出项目的市场静态比准价为：16063元/m2;价格预估——动态溢价：溢价因子