2012土地登记代理实务精讲.doc

土地登记代理实务精讲班 土地登记概论（一） 土地登记概论（ 土地登记概论（一） 一、内容提要：本讲主要讲述了土地登记的概念、意义和作用，以及土地登记的历史沿革和登记制度。 二、重点、难点 重点、 大纲要求：掌握土地登记的概念、意义、作用 大纲要求： 了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度 三、土地登记的概念 土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 四、土地登记的意义 1、土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。 2、公示是指将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。 3、物权是排他性财产权，是对世权和绝对权。 4、物权按其标的物的不同可分为动产物权和不动产物权 5、土地登记的意义是保障广大权利人的土地财产权利，维护土地要素市场的正常秩序 五、土地登记的作用 (一)维护土地的社会主义公有制 城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地、自留山，也属于集体所有。 (二)维护土地权利人的合法权益 (三)维护正常的土地市场秩序 (四)有效地保护耕地 (五)为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息 土地登记代理实务精讲班第 2 讲讲义 六、土地登记的历史沿革与登记制度 六、土地登记的历史沿革与登记制度 一、土地登记的历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革 历史上许多国家对土地登记都很重视。古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。 古希腊著名思想家柏拉图，在他著名经济著作《法律篇》第八卷规定：不管是邻近边界的本国公民还是外国人(即他拥 有毗邻边界的土地)，任何人不得移动土地的边界标志。公元前 450 年，反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古 老的成文法——十二铜表法编定，全文现存 104 条，其中第七表为土地权利法，明确规定在地界诉讼中，必须遵循十 二铜表法的规定。 (二)我国土地登记历史沿革 我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础和封建政府的立国之本。据史料记载，早在公元前 4 000 年～公元前 2 000 年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，开创清理地籍订定赋则之先河。并设置 了名曰“太常”的官员负责绘制人文地理图、丈量划分田地。 秦始皇曾大规模清查地籍， “令黔首自实田”。黔首自实田， 是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的办法。 二、土地登记制度doc 第 4 页 共 110 页 二、土地登记制度 (一)契约登记制度 契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。 其主要特点为： 1．采用意思主义立法 土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。 2、采取形式审查主义 土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以 审查，不过问土地权利是否真实等事项。 3、登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的 归属。 4．登记无强制作用土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。 5．登记簿的编成采取人的编成主义。 6．不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。 7．土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态 登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。 (二)权利登记制度 1、采用形式主义立法土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。 2．采取实质审查主义土地登记机关审查土地登记申请人提交的文件。 3．登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按 照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。 4．强制性登记一切土地权利的发生和变更均必须登记。 5．登记簿的编成采取物的编成主义土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。 6．不颁发权利凭证登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。 7．土地权利人以静态登记为主土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。 (三)托伦斯登记制度 (三)托伦斯登记制度 1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态 2．登记有公信力土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。 3．土地登记机关负有赔偿责任 4．采取实质审查主义 登记机关对土地登记进行实质性