201311临沂中楷信乐购城营销策略及执行报告74p.ppt

2013年11月;第一部分：项目战略定位及业态落位 第二部分：项目产品规划设计分析 第三部分：项目销售模式建议 第四部分：项目价格评估 第五部分：项目收益测算 第六部分：项目整体营销策略推广;PART 1;PART 1;（二）项目功能;PART 1;2、餐饮、休闲娱乐功能：提供味觉与创意的新体验，网罗高档酒家、主题餐厅、轻便快餐、咖啡饮品、健身美容等，全方位实现消费者的愉悦享乐需求。;PART 1;PART 1;PART 1;PART 1;PART 2;PART 2;E区;PART 2;位置;PART 2;PART 2;项目销售模式建议;PART 2;2、市场调研; 在对临沂市商业调研过程中我们了解到，目前临沂市可销售商业物业形态中，涵盖：“城市综合体、购物中心、商业街、主题商城、社区底商”。如：名嘉城市广场、万力广场、瑞联·温州街、台湾城、多乐汇等。其销售模式主要以直接销售、委托租赁销售（3年、5年、10年），年回报率在8%—10%之间。其中也有部分开发商商业部分以持有经营为主，如和谐广场等。 本项目在准确定位的基础上，结合妇幼保健院和周边高档住宅小区提供的稳定消费人群，通过项目整体经营管理，保障项目后续的成功运营；结合临沂市商业地产投资者心理——普遍接受1-2层连体销售及硬售模式，我司初步建议按以下销售模式进行销售：;PART 2;项目销售价格评估;本次报告中定价根据现有市场行情，和临沂销售市场同类项目类比所得，用于蓄客、推广阶段对客户进行询价，应与正式推广后对外的报价相区别。在正式推广开始后，根据市场反应情况和客户的接受度调查，再决定在此价格基础上上浮或下调，制定出具体每个铺位的价格。; 本项目地处于罗庄区滨河板块，城市规划新区，沂河路南北三公里范围打造以居住、现代商贸物流、仓储三大功能版块为主的罗庄黄金走廊。为政府规划城南商业副中心，周边别墅林立，交通便利，位于滨河路与清河南路交汇处，与此同时，新妇幼保健院位于本项目对面，为项目带来三区九县的滚滚人流。 毗邻本项目的在售底商 “光耀?子贡”项目，售价1.4万元/㎡。（该项目为住宅底商，与本项目紧邻，商圈等级、区位优势等均相同，可参考软大。） “华创?金桂园”项目，售价1.2万元/㎡。（销售一期项目街区部分，除了麦德龙仓储超市和大华时代影院，街区主业态以金融业为主。） 目前临沂零售商业开发主要集中于核心商圈外围、北城新区等区域。但随着城市零售商业升级发展，居民消费水平的快速提高，对商业物业的配套需求也逐步提高，本项目依托区位与定位优势，将推动城南新商业中心的形成，为城市零售商业升级改造做出应有的贡献。;项目;PART 2;PART 2;（1）、同类项目类比评估法;——价格评估表;（2）、市场租金反推法：;可比项;——租金评估表;——项目周边项目租金及售价对应表;（4）、项目首层商铺均价确定;（6）、调整后价格;项目收益测算;位置;项目整体营销策略推广;11.13-11.20 ;策略整体构想;登场-造场;——首战—— 领袖登场 城南门户·世界赏评;项目赏评项目价值树梳理;报广1 主标： 起航！领袖登场 副标： 中楷信·乐购城，仅80余席临街金铺11月20日，盛大认筹 内文： 注意，注意！800里沂河之上，临沂城南， 商业门户崛起，中楷信·乐购城，一站式购物公园新体验。 临街金铺，临沂城南区核心，仅80余席。 11月20日，认筹活动盛大启动。 临沂城南未来核心商业引擎， 领袖登场，11月20日，你来开场！ ;认筹前（11.13—11.20）;认筹前（11.13—11.20）;认筹期（11.20—12.30）;认筹前（11.13—11.20）;——再战—— 认筹启动 招商签约;认筹期（11.20—12.30）;广告语： 1、中楷信·乐购城，一站式购物公园新体验， 12月20日，盛大认筹！ 2、稀缺临街旺铺，与大牌为邻 抢到即赚到，限量VIP火爆认购中...... 3、大牌齐聚，抢滩城南掘金第一高地 中楷信·乐购城与临沂共繁荣，商铺认筹全面启动！;活动营销;签约招商大会;签约招商大会;签约招商大会;签约招商大会;报广1： 品牌商家都来了，你还要等吗？ ——中楷信·乐购城品牌招商签约大会，火爆进行中！ 中楷信·乐购城，一站式购物公园新体验。 城南区核心美地，高档社区环伺，15万常住客群， 立足临沂，辐射千万消费人群，年1500亿消费大市场， 与临沂妇妇幼保健院隔街而望，畅享日均30万核心客流。 银座超市、佳和超市领入驻，国际国内大牌签约。 中楷信·乐购城，80余席臻稀旺铺，正火爆认筹…… ;报广2： 大牌齐聚，抢滩城南掘金第一高地 ——中楷信·乐购城，臻稀街铺火热认筹中！ 中楷信·乐购城，一站式购物公园新体验。 国际配套，五大统一经管措施、四大主