20100113_富盈中堂项目发展战略及定位报告(终稿).ppt

开启中堂豪宅新纪元;商业秘密声明;是迅速回收资金;本体属性分析;本体属性分析;规划指标：总建面近30万平米，大规模体量;城市区位：莞穗枢纽，四镇中心;地段交通：地段价值独一无二，交通抵达性强;片区规划：城市CLD中心区，商贸及行政配套丰富;城市中心配套;商业价值：区域内集中多种商业形态。中麻路商业街经营状况较好，商业气氛浓厚;本项目;东南;价值点分析: 1、大盘价值：地块平整，规模具备优势，能够营造出大社区氛围； 2、城市枢纽：莞穗枢纽、四镇中心； 3、核心地段：核心地段，交通抵达性强； 4、大配套：市政大配套，占据核心资源； 5、地块承接商业人流：西向直临北王西路，昭示性强；南向承接中麻大道商业街人流，地块价值较高； 6、规划前景利好：地块所处未来CLD中心区域，酒店、商业等配套逐步完善，为政府后期重点规划发展区域，占据中心区核心资源。;本体导向;本体属性分析;中堂镇GDP呈较快的增长态势，其08年GDP为659756万元，同比增长12%；在全市排名为16名，处于中游位置； 中堂镇GDP贡献按产业结构分，第二产业贡献比重最大，约为66%；第三产业其次，约33%；第一产业只占1%； 中堂镇企业以个体户和私企所占比重最大，分别为88%和8%； 中堂房地产业08年贡献12925万元，在全市排名仅位于麻涌、洪梅、谢岗之前，与其经济地位差距较大。;区域经济;结论一：人均GDP排名中间水平，整体经济实力一般;三个阶段：园林已趋成熟、产品线及客户群逐渐扩大。但整体市场仍处于起步期，提升空间较大;05年;价格水平：07年最高价格4500元/平；08年均价3700元/平，销售较快；09年仅东港城楼王少量尾盘在售，均价4500元/平左右;二手房市场：销售价格4000元/平上下波动；出租最热单位为一房、二房产品（投资产品受认可）;基本信息 项目位置：中堂镇中心位置 发展商：东莞市综艺集团有限公司 物业管理：开发商物业 容积率：2.5 绿化率：36% 占地面积：18万平方米 总建筑面积：52万平方米 开发周期：三期 总户数：4166;畅销户型一：68-75平小2房 畅销户型二：145平米南北通透大尺度3房＋工人房;滞销户型：93平米三房;规划布局：朝向较好，但楼间距小，对视情况严重。园林绿化面积小;配套商业：会所拉动项目整体档次，但商业目前租售难度较大，基本处于空置状态;展示推广：中央首府概念传达较好，但销售期间无园林展示;基本信息 项目位置：振兴路鸿富路国际酒店旁 发展商：中天力通地产 物业公司：银锋物业 容积率：2.3 绿化率：36% 占地面积：9万平方米 总建筑面积：23万平方米 开发周期：三期 总户数：1300;畅销户型一：100-110平紧凑3房 畅销户型二：85平2房;南国雅苑;配套商业：会所前期为足浴城，目前空置，商业（含临振兴路集中商业及内街）全部空置;南国雅苑;基本信息 项目位置：107国道及新兴路旁 发展商：东莞市东沙港建设发展有限公司 容积率：2.8 绿化率：47% 占地面积：10万平方米 总建筑面积：28万平方米 开发周期：三期 总户数：1700;2梯3户/凸窗、双阳台/玄关设计/5房带入户花园;规划布局：围合式规划，朝向较乱。集中式园林设计，整体绿化率高;配套商业：会所经营较好，商业引进华润超市、麦当劳，但内街全部空置;南国雅苑园林：规模小、展示弱;个盘分析小结;竞争圈层 南国雅苑二期 东港城三期;10年总放量约400套，以中小面积户型为主;市场导向;本体属性分析;1、项目价值梳理——城市的/核心的 ;2、项目价值梳理——稀缺/机遇 ;3、项目价值梳理——未来/契机 ;4、项目价值梳理——品牌/信心 ;世联对本项目的价值判断： 中堂豪宅代言//一个阶层的TOP生活归属;项目属性[定位];中堂市场客户构成：目前区域商品房仅有鸿富花园、东港城、莞都国际花城及南国雅苑4个项目，客户构成相对简单;私企业主：改善型自住兼投资，需求舒适型三房四房或复式，关注楼盘环境、朝向、户型实用、园林景观、安保;原住民：改善型自住，需求舒适型三房四房或者复式，关注朝向、户型、园林、安保;新生代原住民：脱离父母独立居住，需求两房，关注区位、朝向、园林、配套、交通;公务员/泛公务员：改善型自住，需求三-四房为主，关注区位、配套、交通、户型、园林、安保;新莞人生意人：自住，需求两房或三房，关注区位、户型、园林、学位、配套、交通;区域外目标客户：以麻涌、广州新塘为主，在中堂做生意或有亲戚朋友在中堂镇，对中堂有一定认可度;专业人士访谈： 莞都城市花园地铺欧经理： 你们的地块位置不错，交通和配套都可以，现在莞都这边的房子都卖完了，莞都以投资为主，本区域投资客户、外来投资客户、自住客户各占三分之一，南国雅苑相对自住比例多一些