2008年江苏无锡瑞港商业广场推广方案_62PPT.ppt

瑞港商业广场推广方案;无锡商业地产市场分析;项目总平图;2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断地拉开，商业的开发模式也日益成熟，从住宅开发模式到目前的专业的商业地产开发形式，开发商更加懂得如何业态合理的规划、如何进行主力商家、品牌商家的引进，更加重视招商和运营。;二、无锡商业分布的现有格局;三、无锡商业地产的供求分析;四、商业地产相关政策分析; 2、提升首付对于投资的影响 银监会表示希望提高首付比例至40%-50%的消息发出后，全国主要城市银行普遍收紧房贷，但央行及大部分商业银行尚未有动作。 据有关消息，商业地产的最低首付由40%，提升到50% 在实际操作中银行基本按照单价10000元以上，首付60%；单价10000元以下，首付50%。 ;4、税收交易流转环节税收大幅增加 在二手市场转让非居住用房，比如商铺、写字楼，需要交纳五项税收，一是房屋总价0.05%的印花税，二是总价5%的营业税，三是营业税11%的城建税、教育费附加，四是个人所得税，最后一项是按买卖差价征收的土地增值税。 持有阶段 物业税有可能在未来两年内推出，而最有可能做为先行的便是商业房地产，将大大增加其持有阶段的经营成本。;五、无锡商业地产开发趋势预判;金太湖 VS 北塘区 宝龙 VS 无锡新区 明发 VS 惠山新城 万达 VS 河埒口 ;案例1：金太湖国际城 ;媒体分析 媒体表现:楼书、单页、户外广告、新闻、2007无锡金秋房展会、网站 主打媒体： 户外广告、楼书、网站 媒体诉求： ◇ 600米无锡首条市级步行街滚滚人潮旺透天 ◇ 光影水街休闲娱乐不夜天 ◇ 国际影院与世界共舞的梦幻国度 ◇ 特色主题餐厅 环球美食新体验 ◇ 锡城冰世界 翩跹新舞台 ◇ 超五星级酒店 尊崇服务贵族荣耀 ◇ 甲级写字楼叱咤疆场的策源地 ◇ 酒店式公寓 商务生活贴心呵护 ◇ 高尚住宅 都会生活必威体育精装版高度? 主诉求语：昨日无锡小上海,今日美国时尚岛! 无锡十一五重点商业项目 中国首个都会中心国际购物天堂;案例二：;无锡万达广场 ;明发商业广场;滨湖区 ;五、无锡商业地产开发趋势预判;一、重视运营，重视招商，而且在出租和出售的问题上，发展商持有运营是一种趋势。只有这样才能把商业的价值发挥最大。 二、商业项目的前期定位十分重要，且要有鲜明的商业主题，跟它当地的区域条件相吻合。 三、商业项目必须有一个详细的行业定位，商业的业态分布和商业的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散户的布局和人气的吸引点布局等在业态规划时也非常的重要。;本案竞争性分析及市场区格;考虑到无锡的宏观经济环境、商业房产发展现状及供给需求情况、无锡空港新城现有商业市场空白点、结合本案的区位的实际特点，区域的商业规划、业态分布情况，可考虑将本案定位为;项目的商业定位;不可逆转 的优势;相对竞争 优势;劣势;项目名称;二、同期同类商业地产项目竞争性分析;项目营销战略分析;一、项目的营销课题;二、项目的营销战略;二、项目的营销战略;;;推盘第一阶段 2008年10月－2009年1月26（春节）;项目;项目;推盘第二阶段 2009年3月－2009年6月;推盘第三阶段 2009年5月－2009年8月;推盘第四阶段 2009年5月－2009年8月;项目营销推广计划; ;广告策略：;PR公关策略;活动目的 进行项目的前期形象的初步导入，让人们对本案有一定的期待和神秘感 ;在项目开工时，开??典礼，进行人们传统的吉祥活动，舞大龙舞大狮在硕放本地能够造成很大的气势，让全镇皆知“瑞港商业广场”，并能够进行很好的口碑相传。 目的：引起人们的高度重视，引发人们对投资价值的充分认可，并能够引起一定的凡响，借助事件进行多方面的媒体宣传，从而引起人们的投资热情，从而达到快速去化产品的目的。 道具：单页、舞龙舞狮队;活动要点：邀请房地产业界知名的人士，著名的专家学者及相关的经济学专家对各种产业下商业价值进行论谈，并引出项目的价值。并邀请虹桥、浦东的收益者来谈他们切身感受 人物：长三角地区的房产精英 地点: 某五星级酒店 道具：DVD、楼书、PPT展示稿、礼品等 ;媒体策略：;费用预算;户外;公关活动;渠道策略;春节前：160套商铺;千村万户计划;千村万户计划;商圈辐射计划 ;大市场扫描计划 ;经营客户招商计划 ;价格策略：;价值定价法：我们策略;活动目的：在前期客户积累一定量时，借助人们高度关注的中国奥运，推出奥运金牌夺金计划，进一步锁定目标客户;价格优惠策略;THANKS!