2015湖南宁香县冠源·爱琴湾营销策略报告128p.ppt

冠源·爱琴湾 2015年营销策略报告 全年持续走货，同时提升项目整体形象，价格实现平稳小幅上调。 序号 目 标 1 实现项目一、二期清盘 ，三期去化180套。 2 形象提升，为明年三期新品推售做铺垫 　 3 实现价格平稳、小幅上调 　 目标 阶段销售目标 时间 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 销售 套数 10 20 30 35 50 50 25 25 35 6月至2016年2月期间，销售目标290套。其中10月份将进行二期商铺开盘，同时会经历一年一度的房交会；2月份为返乡购房及年末购房高峰期。 报告体系 市场分析 项目回顾 下半年营销策略思考 —整体营销策略 —推广执行 —活动执行 —拓客执行 —价值提升 政策背景分析 Part 1.1 2015年“两会”政府工作报告明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一，让群众消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力。在报告中，不仅强调“支持居民自住和改善型住房需求”，且去除了“抑制投机投资性需求”这一表态。 政策分析 2015年“两会”定调利好环境，鼓励自住和改善性住房需求。 尊重市场自身的规律，把商品房还给市场，让住房消费市场化，理顺商品住宅消费的基本逻辑，让地方政府根据实际情况因地制宜，政策的灵活性将大幅提高，预计住宅市场调整的节奏将加速。 对短期市场起到积极作用。 降息为首套房自住需求者提供了入市机会，购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策,而调控政策中影响力最大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。央行降息, 楼市资金面将明显好转。 政策分析 近半年内，贷款利率三次下调。 2015年1月1日起，降准为6.15; 2015年3月1日起，贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%; 2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%。 宽松货币政策，持续刺激楼市，但影响幅度有限。 政策分析 首套、二套房比例下调。 【首套房最低首付两成，二套房贷款最低首付比例降至四成】 2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 【二套房公积金贷款首付降至3成 】 2015年5月25日，长沙市住房公积金管理委员会下发《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》 ，职工在长沙地区购买自住房，个人贷款最高可贷60万；首套房最低首付比例为20%；放宽二套房认定条件，二套房首付比例最低30%；放开购买精装房申请条件、支持单身缴存职工贷款等。 支持刚需；鼓励改善型住房。 宏观市场 70城房价分析：一线城市全面回暖，二线城市分化严重，三、四线城市不容乐观。 国家统计局公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份一线城市房价全面反弹，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个,这是自去年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。 尽管一线城市楼市出现全面回暖，但城市间分化仍然明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，绝大部分三线城市房价仍然下降。 专家预计： 一线城市2015年基本可以保证稳定回升; 二线城市也将延续2014年的走势，仍然会分化严重，少数热点城市将继续保持上涨势头，部分城市如大连、长沙、成都、昆明则压力巨大; 三、四线城市则不容乐观。 宁乡县概况：省会次中心 “省会次中心，幸福新宁乡” 金洲大道、长韶娄高速、长张高速和319国道四条大道已实现与省会长沙无障碍快速对接； 岳宁大道作为宁乡又一条对接长沙的重要通道， 2016年5月竣工。“岳宁大道通车的那一天，就是宁乡无缝对接长沙城区的第一天！” 经济：县域经济基本竞争力跃居全国百强第50位 县域经济基本竞争力：全国第50位，全国百强、中部第三。 县城建成区面积：扩大到40平方公里，城区人口增加到36万。 企业及产业项目：东洋铝业、大润发等世界五百强企业和三一起重机、华润饮料等重大产业项目相继落户。 全国百强县第50位，城区面积40平方公里，世界500强企业相继落户 数据来源：宁乡县统计年鉴 宁乡县2008-2014年GDP增长速率 政策小结 各类政策出台以促进楼市稳定，但宁乡作为四线城市，依旧不容乐观。 对于后市，本案应谨慎对待，合理推售产品， 抓住销售节点，以价促量，促进资金回笼。 启示 宁乡整体市场