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乾坤大挪移七大心法--天兴洲项目分享;天兴洲项目是长江四大江心洲之一，拥有绝佳的自然景观资源，但项目开发面临诸多限制条件，如不能以房地产的名义进行推广和销售，岛上建筑和规划要满足长江防洪的要求。 面对这样一个“前无古人，后无来者”的特殊项目，项目组同事在满足政府和规划要求的大前提下，进行了多项创新，如站在资本运作和融资的高度进行赢利创新，针对政府的推广限制转换推广概念，利用高尔夫球场和红酒庄园作为项目核心驱动力强势启动项目；建立不同物业关联分析模型，通过分析模型来决定建筑物业布局和排布；打造特色产品，填补武汉及至华中片区的空白…… 整体来说，项目运作的不仅仅是地产，也不仅仅是旅游，也不仅仅是项目开发。它的运作在资本、区域开发、销售模式上站在了全新的高度。;项目概况;项目开发面临的障碍 ;;;*;心法一：三大赢利模型;项目赢利模型;项目开发战略;项目开发战略;心法要义： 作为超大体量、高档次的项目，建立高端形象构建影响力，扩大项目辐射范围 对于政府的限制条件，应在概念上进行转换，通过打擦边球等方式避免出现“沉默营销”;形象打造策略 ;项目开发愿景 ;项目形象策略;项目形象策略;心法要义： 作为复合型超大体量休闲度假项目，产品种类较多，如何建立项目驱动模型至为关键。 建立项目驱动模型的作用在于通过核心项目带动项目土地整体开发价值，吸引人气，提升形象，带动周边物业售价。;打造项目“引擎”形成核心驱动力;项目驱动模型;项目驱动模型;项目功能定位;项目功能定位;产品组合建议;心法要义： 规划布局要体现项目整体定位和开发概念 规划布局应从收益的角度提升项目土地开发价值 规划布局需要考虑不同物业的关联性，关联性强的物业应布置在一起;项目整体规划布局;项目整体规划布局;项目整体布局;整体布局;整体布局;项目功能区域划分;整体布局;整体布局;心法要义： 特色产品在于形成项目自身特色，避免同质化竞争 特色产品为区域市场上空白的产品，通过特色产品带旺人气，促进其它产品的销售。;;特色产品打造;特色产品打造;特色产品打造;特色产品打造;特色产???打造;心法要义： 陌生区域开发需从战略角度思考区域开发的推动力构建、采取合适的开发模式以加快区域进程。 区域开发过程中需要考虑不同产业的联动效应，本项目需先开发休闲和旅游产业，再发展商业和房地产开发。;区域开发模式;区域开发模式;区域开发模式;心法要义： 面对政府对项目招商诸多限制，需采取特色的销售招商手段完成项目营销工作。 本项目重点招商工作将集中在项目形象打造及招商融资手段，前期重在“养地”，为后期招商实施、引入战略合作伙伴、资本运作创造良好的条件。;长江委要求天兴洲项目严禁房地产开发，从而带来的国土证与房产证的分割实现难度极大。 项目企业会所等物业缺乏作为正常招商的相关权证，难以正常房产招商流程以进行招商。 项目重点合作运营项目（奥特莱斯、主题公园、度假酒店等）及户外休闲运动园建设相对滞后，在前期难以户外休闲运动园的园区内物业发挥对招商的带动作用； 项目户外休闲运动园建设、规划、运营时间不确定，对于项目良好的生态整体形象展示有一定不利影响。;招商策略;招商策略;招商策略;招商策略;Thanks for your attention