IBP定位2.0.ppt

策划中心/产品策划中心 2010/03;1 观 点;Chapter 1 观 点;这是一块商业用地 不是工业工地。;80%的失败来自于半途而废。;对于IBP如此大体量的商业项目 局限于短期收益，可能形成死局。;Chapter 2 现状分析;已实施广场、一批次、二批次合计约70亩。 建筑面积：39128平米 综合容积率：0.83 综合建筑密度：约20%;Chapter2 现状分析;Chapter2 现状分析;租售状况: 策略：涨价涨租 以涨促销 做高价值 提高回报率 ;购买特征：以外贸、能源及二级城市龙头企业为主，需求面积集中在1500-2000平米，总价相对较高，属大额固定资产投资，决策周期长，很大程度影响空港的销售及现金回流速度。;Chapter2 现状分析;Chapter3 开发目标;Chapter3 开发目标;Chapter 4 核心问题 核心策略;Q:总部办公定位是否到了抛弃的时候？A:彻底抛弃是不现实的。;应当看到，依托国际城南与空港经济优势，本项目作为商务办公的机遇是现实切巨大的。从整体定位上要坚持总部办公的路线。 但是，无论是商务市场容量、区域成熟与项目配套等，总部办公在目前确实面临较长的成熟周期。;物业型态;目前的总部办公单一引擎是巨大的发展障碍。;？;一核 商务核心区(利用1000余亩土地打造总部经济，形成成都新兴的商务副中心) 两带 江安河和黄堰河两条滨水休闲带 三轴 机场路商业金融轴、长江路文化走廊轴，弧形休闲轴带 四区 北部商务金融区、中西新科教区、东部物流市场区、南部居住区 预计在5-10年内将空港建成生产、居住、教育科研为一体的现代化新城，人口规模达50万。;项目2公里范围内现有住宅体量在3.5--4万户。未来2年内，将有近千亩土地用于住宅开发，加上成都信息工程学院、四川大学、经济学院、省艺术学校将提供2-3万名师生，预计2011年底实现常住人口14万-16万。同时，该区域明显缺乏大型综合购物中心，休闲娱乐中心，为项目提供极佳的切入点。;项目名称;· 地：得天独厚 · 时：瓜熟蒂落 · 势：一枝独秀;然而，如果只是小体量的商业，并不足以解决项目的核心问题 如果要打造大型的商业中心，则空港目前的消费短期难以支撑;？;奇可胜;希奇古怪的建筑;无处???在的创意;诙谐有趣的标语;特色厕所文化;娱乐美食;洋人街启示;面对IBP的商业破题中式？现代？新天地？宽巷子？ 都OUT了！ 我们能否奉献给成都一种全新的商业体验？ 成都从未有过，甚至中国从未有过它既能立足空港成为区域的CBD更能辐射全成都，成为这个城市崭新的时尚娱乐新都心！我们唯一需要的，就是好玩！;？;打造后现代 娱乐新先锋 当IBP遭遇波普风;POP ART 波普风格;波普建筑风格 从Less is more到Less is bore;打造IBP的先锋POP风;鲜艳的色彩运用与对比 一改现代商业街沉闷的现代简约风格或老套的中式庭院，追逐现代商业文化的时尚、艳丽、青春。;;美国著名篮子生产公司 longaberger总部大楼;无所不在的雕塑与标语;飞机吧主题广场;我们的目标： 立足航空港，辐射大成都，打造全川先锋时尚娱乐中心！;FB街功能构成;FB街开发模式;？;？;International Business Community;为形成整体商务办公效果，产品外立面考虑系列化，每一组团保持相对独立的统一风格；更强调公建感和压缩成本。;产品形态从独栋、双拼逐步向集中式写字楼发展，销售单元可灵活拆分或组合，单层面积200-300㎡，总面积1000-1500㎡为宜；;总部社区—邻区中心会所 休闲小广场;区域内设置现代化设施，突出鲜明的入驻企业LOGO，并在园区布置一些便民服务设施如支付宝终端等。;在广场与办公区域交汇处修建一个约4000平米的中式风格豪华商务会所，与周围建筑呈现强烈的反差，成为广场的视觉焦点。并与名流会合作，提供总部基地的高端商务交流平台。;？;Chapter 5 总体定位;天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。 ;A男装区 B女装区 C儿童区 D数码区 E美食区 F超市区/停车楼 G百货区 H精品区 I酒店区 J娱乐区 K中心广场、地下停车 M水景 N地下自行车库;3.5万平米中心广场、欧式教堂形成视觉中心、高喷与水幕电影主题广场。;穿插水景、街的穿透与连接、半开放休憩空间。;;地块;S1;商业街区