房地产估价理论与方法_第1章_房地产估价概论.pptxVIP

房 地 产 估 价 理 论 与 方 法;第一章 房地产估价概论;第一节 对房地产估价的基本认识;（二）专业房地产估价的概念 房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 分析是“测算”的基础 “测算”是“判断”的基础 ;分析：影响估价对象价值的各种因素：估价对象本身；人口、制度政策、经济、社会、国际等因素；房地产市场状况及总体趋势 测算：利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算 判断：根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定 ;（三）估价与评估的异同 估价是指价值评估，评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等。;（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义 美国：Real Estate Appraisal； 英国：Property Valuation； 日本：不动产鉴定； 台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价） 香港地区：物业估价 中国内地：房地产评估、房地产价值评估、 房地产估价;二、房地产估价的特点（掌握） 1.本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值是物的真实所值，价格实价值的外在表现 2.应是模拟市场定价而不是替代市场定价 模拟大多数市场参与者的思维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的机制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值 ;3.是提供价值意见而不是作价格保证 “房地产价格专家”发表对估价对象价值的专业意见 。 根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价——鉴证性估价和咨询性估价，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任 ;4.估价有误差，但误差应在合理范围之内 信息不完全和不确定性。 评估价值＝真实价值＋误差 不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度 判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中不一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较 即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。 ;5.既是一门科学又是一门艺术 房地产估价师对行业规律的把握，对估价理论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。;三、房地产估价的必要性 （熟悉） （一）专业估价存在的前提：独一无二、价值量大 （二）房地产需要专业估价 房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。 ;（三）房地产估价在估价中占主体地位 1.房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少 2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少 　 3.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。;第二节 对房地产估价的各种需要 ;（3）续贷抵押估价 抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。 （4）抵押期间估价 根据检测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。 （5）抵押房地产处置估价 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。;二、房地产征收征用补偿的需要 （掌握） ---征收是强制收买，所有权变更，不返还。 ---征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。 虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。 产权调换价=被征用房屋价值-用于产权调换房屋价值 三、房地产税收的需要 （掌握） ;带租约的房地产;四、房地产司法