房地产策划案例-方中商贸广场.pptVIP

东莞南城方中商贸广场推广策划案;(一)项目概况;项目地处莞太路北侧，紧邻鸿福路口； 南面临街商铺正对莞太路，商铺外延设计步行道和停车位； 北面临近6层建筑，距离约为14m，设计停车位和住宅主入口； 西面临近4层私住民宅，设计11m的消防车道； 地块呈扇矩形（约190m×60m），沿街地界超过150m，地块平整，交通条件便捷，商业办公物业主入口正面莞太路； 本项目四周设计环行消防交通线，居家入口设于地块北面，利于居家人流和车流的分散。;本项目总占地面积11115.3m2，总建筑面积50266 m2，设地下停车库，地下车库面积5393 m2，总高度为67.7 m； 是集商业、办公、居家为一体的综合性商住物业； 102个地下停车位和115个地上露天停车位作为本项目的泊车配备； 裙楼一层设计为18个独立商铺，每个商铺面积接近200 m2，商铺总面积4036.6 m2 ； 二、三层写字楼为开畅式自由隔间，写字楼总面积为9224.94 m2；;建筑主体 18层住宅楼: 一梯八户；总套数112套，建筑面积为11498.89 m2； 20层公寓楼: 四层架空层为空中花园；公寓总套数368套，建筑面积为20112.63m2； 项目容积率为3.9，绿化率为33.3%，建筑密度为0.38。 ;本项目采用现代主义建筑风格，立面强调点、线、面的合理组合; 外墙面采用大面积的白色加以玻璃幕墙和色块进行分割, 整个外立面丰富又不失简洁，是莞太路上一道富有鲜明个性的建筑风景。 ;(二)南城区发展概况;相关市政概况： ;已动工和即将动工的项目:;(三) 项目SWOT分析 ;项目优势： ;项目劣势： ;市场机会点： ;市场威胁： ;(四) 项目规划建议 ;本项目按现有住宅、商铺和写字楼的总量来估算规划车位数应保证在250—300个之间，项目前期规划的停车位不足将会影响整个项目的推广进程。本案建议在规划方案无法增加停车位的前提下，实行租用时段循环制的方式来解决本项目停车位不足的影响。 本项目公寓户型设计单身公寓房单面见光，影响通风和采光。在无法更改规划设计前提下，本案建议对此部分单位进行单位概念包装，以转移户型方面不足带来的负面影响。 本项目商铺户型面积过大，大部分单位销售面积达到120M2以上，按2万元/ m2 的单价进行销售的话，单位销售总额将会达到300—400万元；本案建议商铺销售面积应控制在60—120M2，单位销售总额应控制在150—200万元为佳，减少商铺项目的推广压力。 写字楼规划面积以自由组合式进行销售，以一个基本单位为标准进行销售单位组合，例如规划一个最小单位为30m2，每个投资者根据自身投资需求在此基础上进行投资组合。 ;? (五) 市场定位策略 ;项目市场定位： ; 综合本项目的规划和所在区域的特点，作为一个商住一体化项目，本项目在开发中关键在于商务智能化配套建设完善深度。 本案建议商务办公部分作为“东莞首个国际商务港”来进行定位和包装推广；引进全智能化配套，提高项目的开发起点，以迅速占据东莞商务型地产市场的空白点。 住宅部分以“国际公寓”的概念进行包装；引进酒店管理系统和管家服务模式，提升住宅的形象定位； 商铺部分以“白领休闲领地”作为整体包装的概念，在形象上形成整体形象和统一风格；;目标区域定位策略： 以南城和东城为本项目的主销区域，万江、厚街等周边镇区为辅。;目标客户群定位;住宅消费群特征;小结： 综合以上特征，本案将本项目的目标??户定位在在东莞工作的年轻企业中层管理人员、职业经理人律师、自由职业人、服务行业高收入人员。;商务写字楼目标客户;商铺目标客户定位;价格定位策略;住宅价格定位策略;写字楼价格定位策略;商铺价格定位策略 ;商铺规划推广建议;(六) 市场策略 ;市场规划包装策略 ;项目形象包装策略