房地产营销策划_枫尚豪园别墅推广方案最终1.pptVIP

枫尚豪园别墅营销推广策略 Maketing promotion plan;按实物的本来面目去认识它按实物的应有面目去创造它;目录;First序论;背景 本案位于衡德工业园内，占地三百余亩，一期为两至三层联排和双拼别墅，已全部封顶，面积区间为263-334平，北欧建筑风格；样板体验示范区已建成并对社会开放，计划于下半年投入市场，目前本案在德州市场宣传力度不够，知名度较低，影响力不足。现我司针对本案实际情况，进行营销推广整合工作。;我们需要解决问题的理解和主要内容：在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，我们将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：→我们的客户在哪里？→我们和谁竞争，有什么样的市场机会或空白？→我们提供什么样的产品？→我们要赋予产品什么样的核心竞争力？→如何确立有效的营销谋略？→本案需要以什么样的姿态进入市场？;Second项目分析定位市场调研SWOT分析产品分析定位市场定位目标人群定位;1、市场调研注：介于本案周边没有与本案类似项目，所以市场调研分为： 1.同类产品市场调研 2.同区域产品市场调研 通过同类型和同区域的房地产项目调查，充分整合数据，了解市场，取得有参考价值的数据，深入分析，为本项目营销推广提供参考。;1、市场调研-同类产品市场调研玫瑰公馆 玫瑰公馆为玫瑰园2期产品，在德州市场有较高知名度，属于德州中高档楼盘，去年6月份开盘，销售期三个月，目前已售罄；此案共推出5栋电梯花园洋房，一梯两户，1-3层平层户型，四五层复式，西班牙建筑风格，中心水系景观带，目前项目已封顶，外立面基本完工，样板间正在装修中；项目南邻沙王河景观带，北临澳德乐购物广场及市政公园，西邻规划人民公园会展中心。;1、市场调研-同类产品市场调研外海·江南水郡 外海·江南水郡为德州知名大型住宅项目，规划总建筑面积56万平米，洋房别墅项目共分二期，一期于去年四月份开盘并售罄，现已即将交房，???期还未开盘；此案二期共有三层别墅11栋28套，叠层洋房5栋32套，项目配备大型中心景观带，水面接近2万平米，北临沙王河公园，西邻澳德乐购物广场。;1、市场调研-同类产品市场调研中建华府 中建华府住宅项目为包含多层、高层、电梯洋房、情景洋房的综合性住宅项目，规划总建筑面积28万平米，共82栋，其中电梯洋房总建3万平，一梯两户共168套（基本售罄）；情景洋房总建1.8万，共144套（剩余100套未推），1-3层为平层户型，四五层复式；目前基本封顶，内部横向、纵向景观轴贯穿社区，西邻沙王河景区，南邻董子文化街。;1、市场调研-同区域产品市场调研 本案周边项目多为在建状态，以商业综合项目居多，且大多均未开盘，住宅平均价格在2400元左右，产品档次较低，社区配套不齐全，以小户型为主，因物业类型不同，且并未开始销售，无参考性，故不做为本项目参考重点。;市场调研总结;2、项目SWOT分析 S（STRENGTH）——优势S1.紧靠衡德商业街、华北建材物流城、凤凰城等多个商业项目，会吸引大量的投资和消费人群，对本案有一定带动作用；S2.项目北临104国道，交通便利；S3.地处河北山东两省搭界处枢纽位置，向东可达德州市城区，向西达故城县县城，为山东、河北两省多个县市交通的必经之 处，项目所处的衡德工业园为省级开发区，具有发展潜力；S4.产品外立面设计及施工用材均考究，凸显产品档次,是本项目一大卖点；S5.现房销售,看得见实物,可以直接装修入住；S6.别墅产品在周边区域市场，乃至整个德州和衡水市场来说投放量很少，为本区位最高档的居住项目，使产品处于有利的竞 争地位 ；S7.地块面积大，可以形成规模效应，同时可以有机会针对产品的销售情况及时调整下一步产品。;2、项目SWOT分析 W（WORST）——劣势W1.区域环境较差，配套不齐全，与产品档次不相符，消费者认可度低，销售抗性大；W2.项目位于运河开发区区域，德城区及新城区人群对该区域有排斥性；W3.项目处于两省交界的偏远处，消费者对该特殊区域治安状况存在顾虑；W4.楼间距太近，不符合别墅的设计标准；W5.样板体验示范区景观布局无明显亮点，缺少建筑小品、长椅、藤架、石材花架、亭廊等软景观的布置 ；W6.销售接待中心外立面设计档次较低，不能体现产品的高档次，且无亮点，售楼处内空旷单调。W7.项目缺少标志性建筑和指示性标志。;2、项目SWOT分析 O（OPPORTUNITY）——机会O1.项目位于衡德工业园内，将打造为省级开发区，随着工业园的发展，将有力带动该区域经济