房地产经济学7_2.pptVIP

第二节 城市房地产开发的投资决策;一、房地产投资决策的含义;二、房地产投资决策的基本要素;三、房地产投资策略;四、房地产投资决策的过程; （三）优选决策方案 各种可行方案拟订出来后，进一步的工作就是对这些方案进行比较、分析和评价，从中选出符合要求的方案进行实施。要对每一个备选方案的有关技术经济和社会环境等各方面条件、因素以及潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较并作出评价，对决策和可行方案的约束条件和限制因素进行分析，在现有条件下选优。 优选决策方案的关键之一是要掌握方案的选择标准，即以什么样的标准来衡量各可行方案的优劣。传统的决策理论一直采用“最优”标准，如“最大利润”“最高效用“”最低成本”等。但是，由于现实中受各种因素的影响和限制，这种“最优”判断标准在实践中很难操作。因此，现代决策理论以“满意”标准取代“最优”标准来判断可行方案的优劣。即所选择的方案基本上能够实现决策目标，能够取得令人满意的结果，就是一个理想的实施方案。优选决策方案的关键之二是优选方法的实际运用。在整个决策过程中，最终选定的方案是否科学合理，在很大程度上取决于优选方法。（等会总结方法） ;（四）执行决策方案 实践才能得到最终检验。决策执行过程中，人的因素非常重要，即执行者对决策方案的理解程度和遇到风险时的应变能力是决策执行是否顺利的关键。决策方案执行过程中还应建立健全必要的检查制度和程序，注意信息的反馈，以便了解决策执行的进度和实施结果，确保实施结果与决策期望的一致性。如果在执行阶段发现原先的决策方案存在不足，或因客观环境的变化导致原先决策的某些不适应性，应及时对其作出必要的纠正和修订，以确保决策方案的顺利实施。;五、房地产决策类型; 1.确定型决策 又叫肯定型决策。是指只有一种肯定性的主观要求与客观条件，但却有多种可供选择方案的决策。即指对未来各种事件或变化趋势能做出明确决断的决策。 一般情况下，决策方案中有待实现的条件是确定的，这类决策问题为确定型决策问题。 例：某项房地产开发工程可以向三家银行贷款，其年利率分别是8.5%、7.5%、8%，为了使利息额最少，应选哪一方案，这很容易判断，通过比较向利率为7.5%的那家银行贷款是最优方案； 从例子可以看出，确定型决策比较简单，但加上其他条件有时在经营的实际工作中往往是很复杂的。作为确定型决策一般应具备以下条件： 第—，要有一个(组)明确的决策目标； 第二，要有两个以上可供选择的投资方案； 第三，实现投资方案的未来状态只有一个，而且决策前可确知； 第四，不同投资方案在未来状态下的预测结果(如损益值)能计算出来; 2、不确定型决策 不确定型决策又称非确定型决策，这类决策存在着不可控因素；一个方案可能出现几种不同的结果。由于没有可供参考的统计资料和可借鉴的历史经验，决策人对未来能发生的变化不能做出预期决定，完全要凭决策人的主观推断、冒险精神和机遇来应付事件的发生。作为不确定型决策，一般应具备以下条件； 第一，要有一个(组)明确的决策目标； 第二，要有两个以上可供选择的方案； 第三，实现方案存在着两个或两个以上的未来状态(自然状态) 第四，未来状态出现的概率估计不出来； 第五，不同方案在不同未来状态下的预期结果不可以估算出来; 3．风险型决策 风险型决策，又称概率型决策。这种决策事件的未来自然状态和变化趋势是随机的，—般从历史资料中可以获得—个客观概率，并由此计算出事件发生的期望值。一般情况下，若决策方案中有待实现的条件只能做出概率的估计，但不知未来一定出现哪—状态。在这种情况下根据随机的状态做出的决策往往要冒一定风险，此类决策为风险型决策，它有以下条件： 第一、要有一个(组)明确的决策目标； 第二、要有两个以上可供选择的方案； 第三、实现方案存在着两个或两个以上的未来状态(自然状态) 第四、未来状态出现的概率可以估算出来； 第五、不同方案在不同未来状态下的预期结果可以估算出来 例：有一项房地产开发工程，某建筑公司对是否承包此项工程做出决策。其条件是：如果天气好，承包后又能按期完工，可获得利润5万元；如果天气不好，不能按期完工，则不仅无利润，还须支付赔偿损失2万元；但若不承包，则无论天气好还是坏都要支付窝工费5万元。根据天气预报。天气好的概率是20％、天气坏的概率是80％。这一问题具备了上述五个条件，就称为风险型决策。; 六、房地产投资决策的方法