武汉极地海洋世界项目竞标方案[商业版]-06.pptVIP

武汉极地海洋世界（商业部分）竞标方案; “商业物业”——本项目开发利润的重要来源，项目成败的关键环节之一。 面对当前武汉市海量的商业物业供应与急剧萎缩的市场需求之间的矛盾；面对短期资金回笼与长期投资回报的抉择；面对中心商业物业与城郊商业物业的激烈博弈；面对销售与招商的互动；面对旅游复合地产与商业结合的庞杂命题，我们需要寻求稳妥而符合市场要求的解决之道。;市场认识;市场认识; 知己知彼，方能百战不殆，让我们先来关注武汉市商业物业市场的整体表现以及在这个市场上与我们的项目将会产生直接影响和关联的片区和项目。;武汉市商业物业市场环境分析; 自2004年以来两年左右的商业地产迅速上升的过程中，成就了一批大型的热销商业物业，也使市民投资商业地产的热情一度高涨。 2005年、2006年期间房地产按揭贷款遭遇多次提息以及政策调控，导致商业物业投资回报降低，投资风险增加，市民投资热情逐步开始回落。 2006年下半年，武汉商业物业市场存在的重销售、轻经营的现象，随着部分商业项目后期经营过程中弊端的日益呈现而被投资者广泛关注。商业物业高额投资回报难以保障的现实，使人们对商业地产的投资信心大大降低。使众多大型商业项目遭受经营困境和后期销售的瓶颈，项目个体销售进度大大减缓。;多极供给，市场竞争快速加剧。中心城区新、老商圈迸发生机，近郊地带大型商业地产陆续涌现。;关于价格—— 经历了前两年的火热开发和商业物业价格的迅速上扬，商业物业价值短期快速释放后，价格即将回归理性轨道，进入相对的价格平稳期。;关于开发量—— 由于受到整体市场需求萎缩以及短期内供应相对过剩的影响，结合当前政策面对投资类型物业产品的打压倾向，中期内整体市场商业物业的供应量受到一定程度的限制，即使有部分项目先后推出，也多以招商租赁的方式推向市场。;关于经营管理—— 市场上众多经典商业物业的操作案例（如万达商业广场），也给予本项目更多的启示：商业项目要立足市场，重销售，轻经营，是难以维持项目持续发展的。商业物业要谋求更长远的发展将会走上重视后期经营管理的方向。;片区商业环境分析 ;盘龙城片区;后湖片区;杨汊湖片区; 随着中心城区供应量减少，价格持续攀高，武汉商业物业的开发热点逐步趋向分散，越来越多的投资者将眼光投向了武汉近郊地区。 武汉28街的良好开局，为处于城市郊区与城市中心之间中间地带的本项目奠定了良好的局面，本项目地段价值虽然比不上城市中心区域，但是却比近郊区域更为有利。; 其三：相邻片区及片区商业格局基本成型，市场潜在竞争威胁小。; 就目前市场来看，在武汉市尚未出现与旅游地产相关的大型商业项目，本项目的定位既是区域市场的空白，亦是武汉市商业地产的盲区，这为本项目商业部分的入市提供了良好的市场机遇，同时，旅游地产自身所必须的后期经营与管理也为本项目商业部分后期的永续经营提供了良好的支撑与运作平台。;项目分析; 认清自己，是本部分报告的主要内容，只有清醒地认识了本项目与其他项目的差异，看清项目的长短优劣，才能够高效地整合项目的各方面资源，制定并采取积极有效的产品定位及开发策略。;项目自身特点分析 ;基础型及常规型 购物人群为主导; 在消费群结构上，本项目以旅游人群为主导，既有消费需求多元化的旅游度假与休闲人群，又有消费行为相对稳定的居民及由旅游发展带来的市区休闲人群。消费群体分布区域分散，数量众多，注重精神文化层面的享受。;差异二、商业辐射力差异;差异三、资源依托的差异;差异四、商业内涵的差异;思考定位; 下面我们将要进行的是一系列关于项目的发问与思考，相信我们即将提出的这些问题也是贵司慎重考虑已久的问题。 当我们能够清晰而准确地回答出这些问题的时候，我们会发现，本项目商业物业的操作思路在眼前豁然开朗。;关键词：主题型商业; 理由一：本项目的商业主要是作为整个旅游地产项目的重要组成部分。——旅游主题为“极地海洋世界” 理由二：本项目拥有最多的自然资源就是黄潭湖，即“水资源”。——由“水”我们可以联想到“海洋” 理由三：根据前面我司提交的方案，基本确定整个项目的主题概念为“海洋文化”，而本项目的商业作为项目的一个组成部分与整个项目的这一定位密不可分。; 因此我司建议本项目商业定位为 “海洋风情主题商业群”;关键词一：建筑。;关键词二：景观配套。;关键词三：经营业态。;关键词四：文化。; 有别于常规的商业形态，本项目不在中心城区的核心地段，也不同于简单的社区配套，本项目的商业主要是为项目旅游区以及住宅区服务而存在，那么它的目标消费人群来自哪里呢？;旅游人群;社区居民;休闲人群;关键词：趣味至上、感性消费、