广州江南商城2层项目业态定位可行性报告(42页).pptVIP

;前言;总纲;一、市场状况分析;就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同： 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。 ;北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象； 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展； 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。;广州市主要商业圈;分析：;1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析; 广州部分经营中的商场对比表 （续上表）;分析;硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力 商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。;1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析;分析;1.2 消费状况;“两端”的消费需求基本得到满足 广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。 高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引到相当一批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。 中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。;中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。;1.3 广州商业发展的趋势;大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式。;结论;一、我们所在的商业平台;消费力构成：;行业分布：;临街面窄 为二层商铺 首层经营业态档次低下 人流导入口窄，整体形象不佳;三、市场机会挖掘;四、终端客户定位;终端客户;青少年？;针对女人;专业综合化;Mall是什么?;MALL是一个怪兽; 女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供装点人生的各类服务。;为渴望美丽的心而存在;经营内容;租金价格建议;1、以项目价位为基数100，初步比较价格； （计算公式：参考项目租金÷位置修正系数÷人流修正系数÷规划修正系数÷ …… ） 2、将比较价格按照各参考项目的可比性进行权重的调整，综合后得出预期租金。（计算公式：预期租金=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b）; 综合项目周边市场竞争态势，并结合本项目自身素质，初步估计项目的预期租金水平为：;项目优化建议;要体现项目的经营档次，商场内的布局划分是其中重要的一个指标。上档次的商场项目，均十分注重场内公共区域的面积大小，商场整体???空间感，使用功能及室内外设计的色彩搭配等因素，力求为顾客创造最优的购物环境。 故本项目在进行规划布局时，需着重考虑这些方面的设计。;如北京东方新天地商场，在功能划分上就很巧妙地进行平面布局，按商品风格把拥有200多家商铺的商场划分为五大主题区域，该五大主题区域装修各异，让来此购物与消费者感受到明确的购物目的。 在整体布局上，一改过去购物场所层层累积的汉堡包模式，以宽敞平坦的大道型设计，使所有商家都一目了然的呈现在消费者面前，令购物更具有针对性。;建议：