房地产估价理论与方法_第12章_房地产估价程序.pptxVIP

;;第一节 房地产估价程序概述;;二、房地产估价程序的作用（掌握）;第二节 受理估价业务;三、估价业务接洽与受理（熟悉） ;第三节 确定估价基本事项;;二、估价目的确定 （1）可以通过询问委托人未来出具的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或由谁认可来明确； （2）明确估价目的有助于明确估价时点，有助于明确估价对象，也有助于明确估价的前提和价值标准。;三、价值时点的确定 （1）在实际估价中是由估价人员根据估价目的、征求委托人同意后决定的。 （2）在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。 ;例： 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日； 对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误； 大多数估价是评估现在的价值，一般是以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期为估价时点 估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。;4、估价对象的确定 明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。 （1）实物状况是弄清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大； （2）权益状况，首先是弄清估价对象的实际权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在实际权益状况下的价值还是在设定权益状况下的价值； （3）区位状况是弄清楚估价对象所处的具体位置（坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。;（4）在明确估价对象时，估价人员应清楚明白，依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律法规并征求委托人同意后予以决定。 （5）在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人如实提供其所能够提供的反映该估价对象状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况等。对于要求委托人提供的资料，最好能在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。;5、价值类型的确定 （1）与估价时点一样，价值类型本质上是由估价目的决定的 （2）大多数估价是评估市场价值；某些情况下，需评估的是投资价值、谨慎价值、清算价值、快速变现价值，或在用价值。;二、制定估价作业方案的思路;资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 ;交易实例房地产状况交易价格、时间 客观收益、报酬率、客观成本等 ;;;第六节 实地查勘估价对象（掌握）;第七节 求取估价对象价值（掌握）;五、分析测算判断估价对象价值 ; 加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他;第八节 撰写估价报告 （掌握）;1、封面 3、致估价委托人函 2、目录 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件 ;4、地产估价师声明; 例1：估价师声明 我们郑重声明： 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。 4.?我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ; 5.? 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6.??没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8.?最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。 ? 中国注册房地产估价师（签名）： 中国注册房地产估价师（签名）： ;5、估价的假设和限制条件;估价的假设和限制条件都说明哪些问题？;《房地产估价规范》与教材对估价的假设和限制条件要求;;6、估价结果报告;（六）估价的价值类型 （七）估价原则 （八）估价依据 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）注册房地产估价师和其他参与估价的人员 （十二）实地查勘期 （十三）估价作业期 （十四）其他需要说明的事项;7、估价技术报告;第九节 审核估价报告（熟悉）;第十一节 估价资料归档（掌握） ;归档的资料主要包括： 估价报告（包括附件）； 估价