房地产估价第5章(共十章).pptVIP

第五章 成本法(Cost Approach) §5.1 成本法的基本原理;三、成本法的基本公式 （一）适合于新开发土地的基本公式 新开发的土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数 ;1、土地取得费用 （1）农地 ①土地补偿费 征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。 年产值= 3~5年的平均年产量*国家规定的价格 ②青苗补偿费 根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿 ③地上附着物的补偿费 征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿 ④新菜地开发建设基金 如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩 ⑤劳动力安置补助费 标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。 ⑥耕地开垦费;（2）旧城区土地 征地补偿和房屋拆迁安置补助费 ①被拆迁房屋及附属物的补助费 ②购置拆迁安置用房费 ③安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等 ④被拆迁单位停产、停业期间损失补助费 ⑤房屋拆迁管理费和服务费 ⑥政府规定的其他有关税费;;5、投资利润 ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的经济环境 投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率 成本利润率 销售利润率;7、土地价格修正 1）个别因素修正 2）使用年期修正 3）公共分摊修正 4）宗地生熟程度修正 5）市场资料比较修正 ;1、直接成本 ①人工费：土建、安装、管理人员工资 ②材料、产品、设备费 ③承包商费用和利润 ④完工保证金、测量费 ⑤机械设备使用费 ⑥监理费 ⑦辅助设施费 ⑧安装成本 ;2、间接成本 ①规划、测量 ②环境评估和申请建筑许可证与执照的费用、评估咨询费用 ③融资费用 ④保险和税费 ⑤销售费用 ⑥完工售出与迁入期间的管理成本、产权转移费用 ⑦不可预见费;（三）适合于旧有房地产的基本公式 旧有房地产的价格＝土地价格+建筑物价格 -建筑物折旧;四、特点与适用范?? （一）特点 1、可以应用于其他方法不适用的不动产估价 2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。 3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据;（三）成本法的局限性 1、某些成本要素不易确定和计算 2、建筑物的损耗估算的难度较大;§5.2 成本法的估价步骤;（二）重置价格与重建价格的求取思路 1、房地产价格——土地取得价格或开发成本+建筑物购建价格 2、土地价格——假设土地上建筑物不存在 3、建筑物价格——假设已取得空地;1、单位比较法 将建筑物视为一个整体 ①单位面积法 根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积 价格=单位面积造价*修正系数*面积 基准重置价格表 ②单位体积法 价格=单位体积造价*修正系数*体积 ; 建筑物基准重置价格表基准日期： 年 月 价格单位：元/m2;2、分部分项法;3、工料测量法;4、指数调整法;（一）建筑物折旧的概念和原因;（二）建筑物折旧的求取方法 1、耐用年限法 几个基本概念： 自然寿命和经济寿命 实际经过年数和有效经过年数 剩余寿命 ;2、实际观察法 根据损耗可分为可恢复和??可恢复的，将可恢复损耗的修复费用作为折旧 判断成新率与有效经过年数 3、成新折扣法 利用成新率q直接求取现值 V=C*q q=n/（t+n）*100% 4、折旧方法的综合应用 ;（三）求取建筑物折旧应注意的事项;建筑物经济寿命45年;建筑物经济寿命50年;房地产 价格;§5.3 成本法应用举例;作业;2、某建筑物的建筑面积100平方米，实际经过年数10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命为30年，残值率为5%。请用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。