第6章房地产估价.pptVIP

第六章 收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 净收益的确定 第三节 资本化率的确定 第四节 收益法总结与应用举例 ;第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 指预测估价对象未来的正常收益，利用适当的资本化率或报酬率（折现率）将其转换为估价时点价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根据将未来预期收益转换为价值的方式 ， 收益法可分为 1、 直接资本化法 2、报酬资本化法 ;1、 直接资本化法 将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率求取估价对象价值的方法。 2、报酬资本化法 即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。  ;二、收益法的理论依据 预期原理 ：决定房地产当前价值的，重 要的不是过去的因素而是未 来的因素；房地产的价值就 是其未来净收益的现值之和。 房地产价值高低主要取决于下列因素： 未来净收益的大小 获得净收益的可靠性 获得净收益期限的长短 ;三、收益法适用的对象和条件 （一） 适用对象 有收益或有潜在收益的房地产? ? （二） 适用条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化 ;四、 收益法的操作步骤 （一）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料 （二）估算估价对象预期每年的潜在毛收入 （三）估算每年的有效毛收入 （四）估算年经营费用 （五）估算年净收益 （六）选用适当的资本化率或报酬率 （七）运用适当的公式求出收益价格 ;五、报酬资本化法的公式 （一）基本公式 当报酬率长期不变时，公式简化为： 注意：公式中假定净收益A发生在期末 若A发生在期中或期初，则应对 公式进行调整 ;举例：若A为期初净收益，则求取现值的公式变为： （二）净收益每年不变的公式 1、收益年限为有限年 P=A/r*[1-1/(1+r)n] 2、收益年限为无限年 P=A/r ;3、净收益每年不变公式的作用 （1）直接用于测算价格 举例： 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元) ;（2）用于不同年限价格之间的换算 1）假定报酬率 r 不变 举例： 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。;解： ; ; （三）用于比较不同年限价格的高低 举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 解题思路： (1)换算成相同期限再比较 (2)求出甲与乙各自的A值，然后比较大小 ; ; ; ; ; ; ;举例： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限前后整数年份的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。 ; ; ; ; ; ;举例： 1、某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求新火车站确定兴建前提下的该宗房地产的现时价格。 ; ; ; ; ; ; ;在估价时，净收益的求取不仅包括有形净收益，还应考虑无形净收益。无形净收益难以量化，可通过选取较低的报酬率求取。 注意实践中，无形净收益常常已体现在价格中。 ;二、净收益的计算 房地产获取收益的方式：出租、营业 净收益计算的两种途径：