沙城商业项目定位及销售策略报告_03.pptVIP

项目基本情况;府前街;邻府后街，进京高速 无商业，商业空间大;;项目基本情况;项目是依附自有住宅承建，有固定消费群体 周边小区多——未来居民较多，但较多为新销售，未入住 交通发达——截流进京客群 近两年区域发展迅速，消费能力较高 开发商品牌优势 商业项目自身建筑风格比较吸引人; 周边商业发展不够成熟，多为待建项目，商业氛围较为淡薄 周边以装修建材城、汽车维修等为主，商业氛围乱、差。 周边居民密度较小，客流不集中 ;周边无中高端购物场所，稀缺 周边消费群体大部分为35-50岁，消费能力较强，可挖掘空间巨大 根据项目自身建筑特点，及沙城本身商业特点，可打造一个综合生活休闲购物场所;紧邻110国道，进京交通便利，大部分消费群体已经习惯于往返北京 商业氛围较差，短期内难以形成规模 目前周边待建商业共计4个项目，销售时机缓慢会造成一定威胁;从位置看，位于城市主干道，人流量较大； 从周边环境看，商业环境布局较乱，多为大型建材、维修行业，吸纳各类人群聚集； 从业态看，此区域缺少大型主题鲜明的购物场所； 周边商业发展不够成熟，多为待建项目，商业氛围较为淡薄。;需求模型构建;规划空间;;需求模型构建;占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米（部分挑高9米） 地下两层，9万平方米 容积率：0.63 绿化率：30.72% 物业类型：综合性商业 后勤通道：各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面垃圾处理中心；空调排风系统，干湿垃圾分区 车位：地上1300 地下800;SOLANA国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域，涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星潜水俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。;从业态看，餐饮、酒吧及娱乐30%，零售70%，只能算较好的购物中心业态，业态划分穿插有序，比较成功。 从交通看，起初建成交通较差，道路狭窄，经过近几年的经营，交通发展良好； 从环境看，受???方天气影响，接触自然的环境较少，但是有效利用了亮马河水景资源； 从动线看，“8”字回路形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透，还通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直互相贯连； 从客群看，分流国贸、华茂两大商圈的客户，主要为高端购物群体。;区位：深圳西部，距中心区约4公里 占地面积：450公顷，东南面约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部约130公顷 定位：繁华都市里的休闲港湾 规划理念：自然生态开发、在花园中建房子;特点：商业集中分布，形成区域核心功能区 以旅游、商业为主要功能，商业集中布置，形成区域核心区，旅游功能分散排布； 商业区集中布置于社区中心； 文教、体育区集中布置于社区中心； 居住区围绕核心区分布 大面积规划旅游、公共休闲用地，“高质素、低密度”开发，大力营造公共空间;大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念； 开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象，借助区域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。;需求模型构建;;项目主要经营业态：B2：家居、家居/家居饰品、家具；B1：五金、电工、装修工具；1层：瓷砖石材；2层：卫浴、洁具、水暖；3层：地板、门业、楼梯； 4层：橱柜衣帽间；5层：窗帘布艺 项目商铺面积：10平米—30平米 项目购买客群年龄段：35岁—50岁之间，其中投资占53%。;项目名称：理想上城 项目位置：府前街与华新路、华翔路交汇处 项目商业总建筑面积：30000平米 销售价格：一期商业1层-3层价格均价6000元A区；二期商业1层-3层价格均价6300元B区；三期商业1层-3层价格均价7000元C区（2012年8月中旬开盘销售）；四期、五期、六期商业待售。 项目租金价格：目前一期、二期商铺平均0.6元/天/平米；;项目主要经营业态：汽车维修、美容、社区超市、餐厅、移动通信、社区服务 项目商铺面积：150平米—400平米，最大商铺为B区西南角3400平米。基本户型300平米 购买客群年龄段：35岁—50岁之间，其中投资占30%，其余70%为自营;纯粹意义上的商业地产项目较少：主要分布在火车站少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大