第2讲 法律基础知识 (下).doc

2005年房地产经纪人考前辅导（精讲班）学习 （房地产基本制度与政策） 第2讲　法律基础知识 (下) 一、内容提要： 1、物权与债权 2、房地产法津法规 二、考试要求： 1、熟悉所有权、用益物权、担保物权，物权的特点，房地产法律体系。 2、了解物权的概念，物权与债权的区别。 第三节 物权与债权 一、物的种类 (一)动产和不动产 这是民法上物最重要的分类。不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的物为不动产，包括土地及地上定着物，如房屋、林木等。不动产之外的，可以移动且并不减损其经济价值的物为动产。货币为特别的动产。一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。 (二)流通物和限制流通物 法律允许在民事主体之间自由流转的物为流通物。法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物，如土地、武器、弹药、麻醉品等为限制流通物。 (三)主物和从物 两个以上独立的物相互配合，为一定经济目的组合到一起时，起主要作用的为主物，起从属作用的为从物。构成从物的要件有3个：(1)须独立而非主物的成分；(2)须助主物的效用；(3)须与主物同属于一人。 (四)原物和孳息 原物的收益为其孳息。孳息又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而获得的收益。如树木的果实和动物的子畜。法定孳息是指依法律的规定或者当事人的约定而产生的收益，如存款的利息、房屋因出租而获得的租金等。 (五)特定物和种类物 依当事人的意思具体指定的物为特定物。当事人仅依抽象的种类、品质、数量予以限定的物为不特定物。 (六)替代物和不可替代物 可以相同数量相互代替的物为替代物，如平常的大米、煤炭等。不能以相同数量替代的物为不可替代物，如房屋、土地、艺术品等。 例题：构成从物的要件包括( )。 A、须独立而非主物的成分 B、不独立但非主物的成分 C．须助主物的效用 D．不与主物同属于一人　　　E、须与主物同属于一人 答案：ACE 解析：不独立但非主物的成分、不与主物同属于一人都是不符合题意的。 二、物权概述 (一)物权的概念 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 (二)物权的分类 物权除法律明文规定外，不得自由创设。我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 按照一定的标准，可对物权做如下分类： 1．自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2．动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的物权为不动产物权，如抵押权。 3．主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 4．所有权和限制物权。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。 例题：下列不属于我国民法体系中上规定的物权的有( )。 A、 所有权 B、债权 C．用益物权 D．担保物权　　E、限制物权 答案：B (三)物权的效力 物权除因种类不同而有各种不同的效力外，有下列共同效力： 1．排他效力。它是指同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存。 2．优先效力。它又称为物权的优先权，包括：(1)就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，物权优先于债权也有例外，如我国最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继续发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即所谓买卖不破租赁。(2)在物权与物权之间，也有效力强弱的问题。一般来说，性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权；所有权与限制物权并存时，限制物权优先于所有权。 3．追及效力。它是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。 例题：下列关于物权的优先效力说法正确的是 ( )。 A、就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权 B、物权优先于债权也有例外 C． 物权优先于债权没有例外 D．一般来说，性质相容的物权并存