世贸广场写字楼答客问汇.doc

中茵股份有限公司（SH.600745） 中茵世贸广场5A甲级写字楼介绍 PAGE  PAGE 9/9 世贸广场写字楼说辞 一、项目综述 开发商的注册资金及开发资质 答：江苏中茵置业有限公司，上交所挂牌上市公司中茵股份（SH.600745）全资控股子公司。中茵股份有限公司是一家从事房地产开发与经营的股份制企业，是由中国房地产50强企业苏州中茵集团控股。公司以“城市运营”为己任，遵循“创造明天的价值”的经营理念，锐意进取，不断创新。公司项目主要集中在中国经济发展最活跃、最快速的长三角区域，目前已在苏州、连云港、徐州、淮安、昆山、湖北黄石、吉林长春等多个城市和地区进行高档住宅、写字楼、酒店、商业等多项目、多产品的开发运营。公司以精益求精的产品质量、真诚专注的企业信誉、先进的国际化管理模式，受到各级政府部门和消费者、媒体的广泛好评。 世贸广场的整体规划布局介绍？ 答：商业规划、广场规划、景观设计、建筑设计一体化为本案设计特点。安排广场功能，使室内外互为延伸补充，在统筹的前提下，对广场及商业功能进行合理布局，广场与周边商业建筑作为不可分割的组成部分，也是一个互相交融的整体。流线型界面与下沉式广场形成浑然一体的效果，银灰色弧形屋顶拉开与周边建筑的距离，赋予广场强烈的地域与时代特征。弧形、椭圆形主体造型与周边商业建筑取得联系，融于环境，突出环境。商业裙房采用拱形玻璃窗，既是商业空间的需要，又创造良好的空间与视觉效果，令开阔的广场产生变幻的效果。 规划设计以人工湖为核心，主体建筑沿基地东北两面呈弧形围合，形成一个较具特色的休闲购物广场。按照“闹”与“静”商业活动与办公、酒店既分隔又联系的原则，将写字楼沿基地东侧布置，五星级酒店沿中心人工湖北侧展开，名品百货靠近前进西路布置，步行商业街沿人工湖面展开并联系前进西路和中山路。整个广场空间可分为四个部分功能区。西北侧为休闲广场、商业街、零售商场入口导入区；西侧为坡地绿化景观区，结合景观酒吧，引入城市绿化景观。中部为下沉式人工湖面，为整个广场核心景观，露天酒吧、舞台布置于四周。南侧为市民广场，百货及商业街入口区。东北侧为写字楼入口区。以上功能有机组织，形成多功能的现代城市广场。既注重商业品质的建构，又形成适宜市民休闲文化活动的人性化场所，打破沿街布置商业的传统手法，真正将景观引入商业购物环境中，表现出鲜明的地域标志和强烈的时代特征。 写字楼市场分析和产品定位 答：昆山写字楼市场起步早，但真正发展起来是近两三年，以现代广场、吉田国际广场、曼哈顿国际等项目为代表。目前昆山写字楼大致可分为三个板块：中心城区板块、绣衣桥往东的开发区板块，以及城南板块。 老城区板块的写字楼主要是改造项目居多，地段优势比较明显，但产品品质相对不高，智能化水平低，且没有专用停车场。但由于区域商业集中发达，这些写字楼的入住率较高，租金一般在65-80元/平米/月左右。随着昆山的城市中心改造和功能升级，中心城区对于全市商务发展的中心地位会明显提高，对于高端商务建筑的需求也会逐渐释放。 开发区板块是目前昆山相对比较成熟的CBD区，优势在于前进路是昆山的商务大道，政府机关及事业单位大多集中于此。该板块以创业大厦、国贸大厦、电信大厦等为代表，写字楼集中度高，产品品质相对于中心城区有明显的提高，但其产品品质和智能化水平与甲级写字楼还有明显的差距。 城南板块是新兴CBD区，优势在于产业集聚优势。以现代广场、吉田国际广场、中大商务广场等为代表。其中现代广场已经具备了甲级写字楼的硬件特征。其不足在于，区域写字楼集中度还不够，由于距市中心较远，商务及生活配套也不完备，入驻企业主要是广告公司、贸易物流企业及园区电子产业的上下游相关企业。 5A甲级写字楼的标准 5A甲级写字楼目前并没有严格的评定标准，也没有专业的机构提供该项认证服务。通常流行的5A甲级写字楼标准主要包括智能化的5A和5大要素. 5A包括：OA，办公自动化系统；CA，通讯自动化系统；FA，消防自动化系统；SA，安保自动化系统；BA，楼宇自动控制系统。 5A甲级写字楼的五大要素： 第一要素：黄金区位。房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：规模。这里所说的规模，不仅是指建筑体量，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是指写字楼建筑本身的规模，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 第三要素：建筑文化。所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，建筑文化包括世