义乌商贸城公寓推广方案-胡永艳-汇.doc

河南林州嘉和房地产开发有限公司 林州义乌商贸城小公寓营销推广方案 制作人：胡永燕 目 录 第一部分 区域市场调研 第二部分 目标市场调研分析 第三部分 项目分析及走势分析 第四部分 项目产品定位及分析 第五部分 项目市场价值及价格定位分析 第六部分 时间节点营销策略 第一部分 区域市场调研分析 提示 林州房地产从目前市场上来看，钢性市场应城市流行发展趋势所需，自2012年6月份开始商住式公寓楼宇逐渐成为林州房地产市场上，无论是投资亦或是居住的必然趋势。且时至现在，公寓市场已经日趋成熟，所有的公寓楼盘均位于林州新区内，因林州正在实行北移西扩的城市发展战略方针，在售楼盘和即将开发的项目有很多，相对于林州市这样的县级市而言，有非常大的竞争力。 下面是针对几个项目的开盘时间、总建筑面积、销售价格、销售状况、商业结构等几个方面进行对比，从而得出便于本案产品定位和产品规划的指导方向。 市场整体状况 项目名称开盘时间占地面积m2总建筑面积m2一中公寓.西堤美寓2012.10.1太行明珠未开盘2666 m221万平米金帝商厦未开盘467 m22.3万平米紫云国际城市花园2013.9.114000 m218万平米开元国际公寓2013.12 7000m264万平米小结：其中除了金帝商厦为商住一体公寓外，剩下的西提美寓、紫云国际城市花园、太行明珠、开元国际公寓均为住宅公寓。 建筑形态及分布状态 项目名称区域位置及周边配套建筑形态一中公寓.西堤美寓鲁班大道西段紧邻一中西校区，周边自配校区住宅楼及底商一期共9栋，1栋32F+8栋11F太行明珠红旗渠大道中段，公园及成熟住宅商业娱乐休闲4栋32F+1栋11F+1栋24F，2栋32F为公寓金帝商厦红旗渠大道中段，公园及成熟住宅商业娱乐休闲1栋32F紫云国际城市花园红旗渠大道中段，公园及成熟住宅商业娱乐休闲2栋32F为公寓+5栋26F+2栋18F开元国际公寓红旗渠大道六路口，成熟商业金融，自配休闲娱乐2栋29F公寓小结：由上表可以看出，目前林州市的楼盘主要分布在城区北部红旗渠大道，北部作为目前林州市房产项目开发主要区域，以其良好的发展空间受到房地产开发商和林州市民的青睐，再者由于现在林州市民的投资意识的逐渐加强，小公寓宜商宜居。 三、在售项目位置及销售均价、装修情况 项目名称项目具体位置销售均价装修状况一中公寓.西堤美寓王相路与鲁班大道交会处2200元/ m2毛坯太行明珠红旗渠大道中段未开盘毛坯金帝商厦林州市红旗渠大道公园西侧未开盘毛坯紫云国际城市花园红旗渠大道人民公园对面2700元/ m2简装开元国际公寓太行路与红旗渠大道交会处3000—3700元/ m2毛坯3000，精装3700从上表可以看出，北区公寓的价格存在于毛坯、简装、精装的价格差异，由此看出，由于地理位置的差异价格也存在一定的差异。 四、面积、户型、产权年限及项目定位 项目名称面积户型产权及项目定位一中公寓.西堤美寓50m2---90m2标间、一室一厅住宅公寓70年太行明珠59m2---130m2一室一厅、二室一厅住宅公寓70年金帝商厦80m2---100m2一室一厅、复式商住一体50年紫云国际城市花园40 m2标间住宅公寓70年开元国际公寓40m2---60m2标间住宅公寓70年从上表来看，40平米至60平米的标间及一室一厅式的公寓居于林州市场所占比例较多，而它的产权年限的项目定位也关乎到价格的差异。 无论是作为精装修，简装还是毛坯房，单价有趋于住宅价格，但由于面积较小，在林州市场来讲作为投资或是年轻人置业居住都具有一定的市场价值。 第二部分 目标市场调研分析 提示 为更好的了解林州市场和掌握客户投资置业的心理需求，对林州部分消费群体做出市场调查，从分析中得出数据，以便更准确的把握当地人群的投资置业心理和需求，以及之后的项目推广方向和针对的消费群体。 购买区域比例 从上图可以看出，其中近50%的客户均来自市区内方向，由于位于市区的客户对城市的发展方针均了解，而项目正好处于林州的中心商务区，及周边住宅的成熟配套，其次为城北区域的客户，因为本身项目处于城市的北边区位，从而在地理位置上城北区域的客户均认可。 投资户消费群体的分析 从上表看出，其中公务员和企业家所占的比例较多，购买能力及投资意识较强；而个体户相对来说所占比例却较小，个体户一般都有自己的店铺及生意，资金一般都有待周转运用，所以无法全身心来做投资；其他的均是普通百姓或打