201205惠州锦地繁花锦地繁花拓盘思路沟通0530.ppt

锦地繁花骏园思路沟通;【报告结构】;;;【地方两会】在各地两会上，房地产调控亦被各地方政府屡屡提及，严格执行房地产宏观调控仍是统一口径，但亦出现一些细节性调整。;【政策微调】2月初，央行提出优先首置的贷款需求，暗示2012年刚需房贷将有所松动，但行业信贷全面松动几无可能，房企融资困局仍难有突破。;;;【区域整体竞争】惠湾区域众多大型开发商相继进驻，供应激增，政策趋严消化较慢，新增及积压产品竞争将持续激烈。;【大亚湾西区竞争】本案处在大亚湾西区，距离深圳较近，地缘优势明显，但西区也为目前供应量最充足的区域，竞争激烈。;【区域竞争近期项目情况】：大盘多为策略组合，保持持续的热销，中小项目，主要依靠低价及单一渠道走量。;【区域产品面积集中】紧凑型65-110为市场热销产品，但同时此类产品也将步入竞争红海，未来高性价比将成为取胜关键。;【客户置业目的】关内客较多，受深莞惠一体化等规划利好和价格因素影响，龙岗、坑梓、坪山中低端自住客户开始成为主力。;【重点项目个案分析】区域项目成交客户中多以自住或长远自住为主；;【区域楼市营销分析】区域营销渠道渠道相对单一，并且缺乏营销概念包装，主要靠低价模式实现走量，龙岗区域自住客户拓展不足。;【报告结构】;;【项目概况】项目属于大亚湾西区，规模属于中小型项目，紧邻深圳坑梓区。;SWOT分析;;东部新城中心服务组团;【项目规划价值】东南亚的园林风格与区域普遍地中海及欧式风格形成差异化，建筑外观品质感强。;【项目产品价值】本项目规划的产品与市场目前畅销产品相符，具有产品竞争力。;;【竞争项目定位分析】：超过100万方大盘主要以规模为主，中小项目项目主要突显项目位置及交通。;【项目区位定位】项目“深圳东三环”的区位确定，完全融入深圳生活，成为深圳版图一部分。;深圳东三环 5A级标杆豪宅;【A级园林—1】项目东南亚园林特色，优美、大气，如大气的项目入口，游泳池，水景岛等，引入部分突出点利于营销。;【A级配套—2】负一楼设置泛会所或后期商业引入如高档的红酒、雪茄吧、高尔夫练习场等，并在项目启动即启动社区巴士提供高档完善的配套。;【A级科技—3】：引入光纤社区、提高网络速度，入户门采用先进的视网膜识别密码锁。;“一指通”进入地下车库，入户大堂，电梯、入户门均可使用指纹通行，其他：合成墙板、三重防盗门锁等。;【A级产品—4】本项目规划的品质感十足的立面以及产品附加值和创新都为市场追捧。;从软性服务上，引入五星级酒店式管家服务（一对一专属个性化、全方位服务），强化酒店服务，通过管家服务创造附加价值。;他们 深圳工作不久，部分资金存余，城市新力量，成家和立业两重压力之下…… 他们有强烈置业需求，但考虑远期自住 主要为了完成成家立业使命感、资金积累 但作为城市菁英，骨子里依然保持着对品质的追求。 5A级标杆豪宅 可以让其晋升为城市新贵，成为城市的主人翁;【置业目的定位——次刚需】区域内的大部分客户对置业目的为投资兼自住考虑长远自住，这类客户称之为次刚性客户；;;;STEP1：树立品牌;;【STEP1—提前完成展示】售楼处、前广场、小区入口及中心景观等提前展示，体现同时l life独特价值，提升项目品质区隔竞争。;【样板房位置示意图】首批单位共5套样板房，1栋和5栋东面单元，楼层建议在二楼。;看楼路线建议;【STEP2-客户拓展】启用三级联动客户、老带新等多渠道组合，以及深惠双城客户营销。;【客户拓展——中原资源利用】中原CCES系统、中原CALL客组、中原全城联动。;【STEP3-媒介及导示系统】媒介主要投放于龙岗区域，对坑梓至项目及周边进行通路包装。;【STEP4-活动策略】大型启势活动引起市场轰动：拍摄“年轻人的豪宅梦”微电影以及通过线下巡展配合，利用购房基金等吸引客户。;【体验活动】利用符合“城市菁英” 认可，参观项目的展示，突出项目 “豪宅”的区别以及“深圳东三环”的位置优势。;【STEP5-促销策略】减少客户的置业压力。; The end , thank you .