写字楼分类基准-等级.ppt

商务楼、写字楼、商铺类型划分 商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。 北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。 北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。;铺面、铺位类型 商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。;投资策略 商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的可视性；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的可视性；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。;商务楼、写字楼零散商铺的特点 1）建筑形式特点 该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。 2）铺面、铺位类型 商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。;商用公寓与写字楼有什么区别？ 公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房。它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的。公寓于写字楼使用人群基本一致，都是企业白领，但购买和用途有差别，写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性，按以后的发展形式来看，不论是物管、配套等因素来看。2者将会融合，现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。 公寓是以居住为主，但也掺杂的办公成份，其设计类型完全区别于居住小区，有商业氛围在其中，可称为商住两用。 写字楼则以商为主，在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用，主要以公司、企业为消费群体。;功能 写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式 人群 写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业； 公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群。;写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级： 其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升， B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。; 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准： （1）“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电