中惠团泊湾项目考察报告.doc

 PAGE \* MERGEFORMAT 14 中惠团泊湾项目考察报告 2010年11月21日 一期基本情况 案 名中惠团泊湾项目地址团泊新城津王路西侧销售电话4008819818开发单位中惠集团物管公司第一太平戴维斯建筑结构剪力墙外 立 面西班牙（高级涂料、文化砖）和托斯卡纳风格（高级涂料、文化石）周边市政及生活配套松江高尔夫球场、温泉酒店、天津大学仁爱学院 项目指标情况 占地面积17万㎡物管费标准3-3.5元规划户数393容 积 率0.7总建筑面积12万㎡绿 化 率45%层 数地上2-3层停车位数1:2车位单价赠送得 房 率95%层 高3.3米交房标准毛坯 销售情况 该项目以“套”的形式销售，233万元/套起。 折合成每平米的价格最低为8600元/㎡，最高16000元/㎡，均价11000元/㎡。 首次开盘日期为2010年10月30日。 首次开盘80套，已售80%，产品类型包括双拼、四联排、六联排，不是按照区域组团的顺序开盘。 2010年6月开始外展场的推广，在三个月的时间里，共蓄客700余户。 现购房的客户类型 置业目的：投资、度假 客户关注点：因客户的置业目的主要以投资及度假为主，所以现购房的客户对物业的关注不多，而重点关注的是生态环境、所在区域的升值价值。 客户来源：70%为市区客户，30%为地缘性客户 付款方式：地缘性客户多为一次性付款，市区客户中有一部分为贷款。 售楼处（会所）情况 现售楼处面积为4000㎡,有两层，后期调整为为小区配套的商业会所，有幼儿园、室内泳池、健身房、餐饮等等。 建筑外檐、户型设计及景观情况 建筑外檐 小区一期建筑外檐采用西班牙风格进行设计，外檐材料主要为浅色高级涂料和深色文化砖；二期采用托斯卡纳风格，整体色调较一期浅，但风格上与之统一，有较浓的生活气息。 15号楼六联排 户型分布 一期开发以四联排和六联排别墅为主，围绕中央水系有13栋双拼别墅。（如图：红线范围内为中央水系及双拼别墅区）。双拼别墅是区内最高端的别墅，价格最高16000元/平米，面积在400平米左右。 面积（㎡）比例建筑形式270左右40%六联300-37050%四联、六联400左右10%双拼 户型设计 现阶段只开放了一间273㎡的样板间，使用的饰品及家具均从南方运来。在户型上，样板间为15号楼西边套A户型，赠送西侧室外小院，主入口设在西侧山墙，可通过西侧、南侧和北侧三个方向入户。 地下层与下沉小院 地下层与下沉小院相连，采光情况良好。 地上一层 首层设置餐厅、厨房、起居室和卫生间，其中餐厅和起居室采用挑空设计，局部层高达到6米，形成良好的感官效果，且挑空部分不算面积，可根据需要后期搭建形成独立的房间，增加了产品的附加值。 客厅 厨房 赠送的燃气壁挂炉 餐厅 共享空间 卫生间 地上二层 二层设置南北两个卧室，每个卧室设有独立的卫生间，公共交通面积较小，设计紧凑。 家庭厅 卫生间 卧室 女儿房（客厅的挑空搭建） 地上三层 三层为主人卧室，保证了私密性。 卧室 卫生间 露台 主卧中隔出的更衣橱 景观设计 小区建筑南北之间的间距为15-20米，使每户都有北侧的地上小院和南向下沉庭院，景观设计通过地上小院和下沉庭院内绿化种植的方式实现，形成绿化景观的均好分布。小区内部除中间双拼别墅区附近设有一处集中的水景绿化景观之外，基本未设置其他集中的绿化。中央水景是通过小范围的水系设计，营造曲水流觞的江南园林风格，其中，水系采用自循环系统来实现。 楼栋之间的绿化 小区绿化 值得学习之处 细节 在样板间的墙壁上，粘贴了许多说明类的标识。用俏皮、温馨的语言，解释了每个区域的特点、优势和功能，同时给客户亲近的感觉。 人车分流 项目分为一期和二期进行设计，其中一期位于地块东侧主入口附近，采用全地面停车的方式，每户的停车位均设在北侧的地面小院中，来访客人临时停车位设在小区车行道路的一侧；二期采用完全人车分流形式，车行道路采用下沉坡道形式进行设计，通过下沉车行道进入两排别墅