公司商业地产中心3年规划纲要.docVIP

PAGE  PAGE 8 公司商业地产中心三年规划纲要 一、关于商业地产  HYPERLINK /view/8211.htm \t _blank 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。 　　商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。 商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发、主要以收取租金为投资回报的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，国内目前很多商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理较难的问题。 另外，当前综合性跨业态的商业（地产）中心越来越多，管理和经营的难度越来越大，招商、经营、管理的水平对商业地产的经济效益会起到决定性的作用。商业地产管理的标准和要求是所有房产项目中最高的，从项目设计、规划、招商到管理，是一套完整的行业管理集合，其间无不灌输了整体、集中和专业的理念。商业地产的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要点有许多不尽相同的地方。 随着全世界商业微利时代的到来，中国的商业地产正处在一个全新的发展和变动时期，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营的双重风险便成为当前商业地产能否成功运作的最关键性问题。 针对我们公司来说，商业地产运营有两个大的不同发展方向：一是为了盘活集团公司已有的某产权建筑，使该建筑大幅增值，以此项商业地产（建筑）运营成功后高价出售为最终目的；二是以为集团公司增加一项新的经济增长点为目标，整体、系统的开拓商业地产业务。 附商业地产业态分布图： 二、集团公司商业地产中心解析 1、成立： 集团公司在全国有多处房地产项目，有雄厚的资金和多年的房地产运营管理经验，并且有成熟的物业管理公司，这些都为商业地产中心的成立提供了优越的条件。 商业地产中心可选择利用集团公司的现有物业资源进行商业地产项目运作，省去了前期的房地产开发所需的时间与资金成本，而集团公司现有的物业管理经验也可应用于商业地产的运营管理中，这些都是我集团公司商业地产中心成立之初无可替代的优势，同时也为其发展奠定了坚实的基础。 当然，商业地产中心目前对于我集团公司来说，是一个从无到有的创业性阶段，有一个摸索的过程，这也是商业地产中心发展必然要经历的时期。 2、发展： 每一个商业地产项目的运作都有一定的模式，从而有着固定的周期，而这个周期是可控的。一个项目，从选址开始，到立项，而后招商/装修，经过培育，方能达到成熟——即项目得到稳定的持续增长的回报。当一个商业地产项目运作成功后，整个商业地产中心的人员也得到了实战的锻炼，形成了一支具有较强战斗力的团队，商业地产中心即初具规模，有了长远发展的基础。 同时，商业地产的成功经验是可以复制的，客户资源也可互通甚至重复利用，一个项目一旦运作成功，以后其他项目的运作就可以把以前的客户群吸引到新的项目上，因为我们的客户群也有在全国各地拓展自己业务的需求，这样就形成了和他们持久的合作，对我们，则达到了事半功倍的效果。如此反复，商业地产中心就可步上一个良性循环的轨道、使商业地产中心整体得到加速度的上升和发展。国内很多著名的大企业如深圳铜锣湾集团、国美、苏宁、红星美凯龙、东方家园、金海马等都是以这样的模式在短短几年内实现了飞跃式的发展，形成了当前的规模。 综上所述，在一个商业地产项目运作成功后，至少可以形成三个有利于商业地产中心快速发展的基础： 资金基础 首个商业地产项目一旦运作成功，就会产生稳定而持续增长的收入，这样就为商业地产中心的发展壮大提供了资金动力。 团队基础 经过一个商业地产项目的成功运作，必然会锻炼出一个强大的项目团队，使商业地产中心的后续发展具备历经实战考验的人才基础。 客户基础 一个商业地产项目的成功运营管理，也会使商业地产中心维系一