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微利时代下的招标采购策略
及
合同与供方精细化管理
2016年1月青岛
1
内容大纲
1. 深入理解房地产采购与合同管理
2. 房地产采购的组织管控
3. 房地产采购管理的首要任务---合约规划
4. 房地产采购的供方与技术管理
5. 房地产采购的招标与签约过程
6. 如何设置合同主要条款
7. 合同履约及收尾管理
8. 房地产企业的集中和战略采购
1. 深入理解房地产采购与合同管理
– 广义的采购
? 工程分判：总包、分包工程
? 材料设备采买：甲方直接采购或三方合同
? 服务单位的选取:设计、监理、咨询、代理
? 其他
4
5
– 采购日常工作中的普遍问题
? 采购程序过程复杂但流于形式
? 采购进度配合不上工程进度，计划赶不上变化，总
有突发的采购事项
? 仓促采购、提前进场（未签合同），但请神容易送
神难
? 合同技术内容描述法不清，法律顾也起不了作用
? 合同包干价包不住，没完没了的范围扯皮
? 最低价中标并不是省油的灯
? 变更、签证多，且施工单位要先谈价后实施，不给
不行
? 出了问题互相推责任，索赔难以实施
? 。。。。。。
– 采购管理的要素
? 采购的目的
以合理的代价换取合适的资源
? 采购的对象
产品及服务；
提供产品及服务的单位：供方
? 采购的一般概念：即以一定的代价（一般为资金）获取
买所需产品、服务或结果的过程；【可统称为产品】，
其实质是整合资源的过程；
6
– 房地产采购的特点与难点
? 产品的复杂性导致采购内容多样且繁杂，细分市场各自
不同；【产品+服务】
? 产品的单件性导致采购需求的多重性，一次性批量采购
难度大；
? 周期长导致的变化大：双方及外部环境的变化，
? 计价方式受定额习惯影响，未完全市场化，双方信息不
对称【涉及行业多】
7
? 房地产采购是零库存采购，需要高度统筹协调
– 房地产企业对采购理解与操作的常见误区
? 采购就是买卖过程，只要会砍价就可以；
? 采购涉及价格成本，很敏感，要秘密进行
? 采购部门是在各业务部门之外的权利机构
? 采购的低价格等于低成本
? 采购是控制成本最重要的环节
? ……
9
– 房地产采购的定位与要求
? 房地产项目采购的定位
1. 服务于项目开发的一项业务：提供产品及服务
2. 开发流程的一个环节：承前启后
? 房地产采购的管理要求
1. 支持项目运营及公司战略：充足适用的资源【供方】
2. 保证项目开发目标：质量、进度、成本
团队的有效组织与协调过程
思考：不同于制造业，增加了一个环节，如何提高效率
– 项目采购管理的六大基本过程
项目采购管理基本过程
房地产项目采购招标过程
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