2011年3月唐山游村项目营销报告全.ppt

唐山营村项目营销报告;问题;对每一平方米价值的重新理解;;研究思路;区域规划——轻轨6号线，学校入迁;区域配套——交通便利，但基本服务配套欠缺;周边多个项目启动——带动整个区域发展;商业配套——商业配套逐渐完善;地块周边大盘林立，村证众多;项目优势（S）;项目劣势（W）;发展机遇（O）;发展威胁（T）;本次报告研究思路;区域城中村改造——产生大量村证房;什么叫村证房？ 所谓的村证房是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或经济合作社的机构制作颁发权属证书。目前，在石家庄房地产市场上，由各村民委员会自行开发在售的村证房为数不少，他们的价格多低于市场上正常销售的商品房。据业内人士说，现在销售的村证房占石家庄楼市低价房比重的80%以上，这些产品除了不能做广告，其他方面与正规商品房没有任何不同。 如何区分城中村是“村证”还是“市证”？ 主要是看土地所有权性质和取得土地的方式。在集体土地上建设的房屋，就是“村证房”。在国有土地上建设的房屋，有两种供地方式，一种是划拨用地。根据省国土资源厅规定，回迁楼用地是划拨用地的，农民自愿交40%土地出让金变成出让土地后，才能上市交易，否则还是属于“村证房”；另一种是通过招拍挂方式取得国有建设用地，在这样的土地上建设的房屋属于“市证房”。 村证房的销售现状怎样？ 在石家庄市区二环至三环间，目前对外公开出售的“村证”楼盘有十来家，分布在周边城中村改造用地。这些楼盘的销售状况都不错，这些楼盘大概80%卖给省会市民，留给村民的不到20%。 ;本次报告研究思路;近期村证项目十来处，多集中于二环外城中村改造项目 近期售完村证项目：亲亲家园、怡景苑、紫苑、盛世华庭三期、尹泰花园三期、紫荆家园、南高基小区 在售村证项目：香水湾、店上村委大院、南豆新村、西兴花园、观天下 预计村证待售项目：东古城城中村改造、南翟营城中村改造、北焦村城中村改造、鑫龙湾、夏朵 ;亲亲家园一期;怡景苑;紫苑;盛世华庭三期;尹泰花园三期;紫荆花园;南高基小区;香水湾;店上村委大院;南豆新村;西兴花园;观天下;待售村证（预计）项目信息;项目周边楼盘信息;市区村证房信息汇总;建筑形式——复合式建筑形式;户型特点——小户型接受率高;立面风格——立面及景观的搭配;市场村证房销售情况汇总（一）;市场村证房销售情况汇总（二）;目标消费者特征解析 ;价值排序;调研 根据调查，受访的267消费者，有超过70%的人表示会考虑购买城中村改造的楼盘，仅有8.4的人表示绝对不会购买。但耐人寻味的是，有41.3%的人担心房屋质量和产权证明的问题。究竟会不会购买？很多人还是表示，会视情况而定。 质疑 经常会有买房者问“××楼盘是不是市证？”、“××楼盘能不能买？” 反馈 影响购买者心理的因素有许多，购房者不会轻易出手。不过对于城中村改造的优势，多数人还是意见较为统一。诸如“地段好”、“周边配套成熟”的选项，同意者众多，人们普遍认为，这是许多楼盘不可比拟的优势。 现状 有的市民，明知是“村证房”，但因为价格便宜，“明知山有虎，偏向虎山行”;本次报告研究思路;;项目发展总策略 ;客户积累策略 ;面积段 产品品质销售总价 产品户型经济敏感型产品;客户定位策略 ;从目标人群中可以发现买村证的不是穷人！;公寓;公寓 增加容积率，价值最大化小高 提升品质多层 保障回款速度;价格定位策略 ;户型定位策略 ;本项目户型建议 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;建议概念性平面户型（偷面积）设计理念导入;转角阳光窗设计，体现尊贵感;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;项目营销定位 三个主力阶