世联产业园区房为地产发展规律坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告.ppt

产业园区房地产发展规律——《坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告》;背景说明——为什么会研究产业园区房地产发展规律？;规划——龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进作用;对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的区域使命意义重大，她是新城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体;坪山目前在筹项目多、规模大，且政府招牌挂土地供应频繁;06年下半年，政府频频出让坪山地块，万科热情竞标，其它开发商冷静旁观;背景观察： 坪山的现状与未来;现状基础：工业重镇坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，发展时间较长;现状基础：产业优势不明显态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多;区域认知较差城市发展缓慢，城市面貌不佳。;房地产初步发展阶段，区域型封闭发展。历年只供应3个项目，中小规模的中低档项目，以区域内客户为主。现二手房价格偏低，在4000元左右。;区内有效需求有限 ：严重的人口比例倒挂，有效置业需求有限户籍人口仅2万人，外来人口占95%，以工业区蓝领为主。;区内有效需求有限 ：工业区发展还远不成熟，仍需要时间3-5年培养 现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。;市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉动但并不强劲。 工业区内盈百富金领域二期去年3月开盘，目前销售率仅32％，每周只能销售1～2套;中心城的诱惑：区域内高端客户外流坪山本地高端客户更愿意置业中心城;在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住大环境与高素质的城市配套关键词：城市规划好/好学校/环境好;2006年战略新起点——工业核心动力区（东部新城）以中心城为中心的两大核心发展区之一，谋求整个龙岗的共同崛起;东部新城：以坪山为中心，产业全面升级现代化工业基地；交通门户/商业文化中心;东部新城——大工业区分期持续开发对周边区域的影响是一个长期，逐步提升的过程2006-2010年是大工业区的建设成型期;产业聚集效应，经济效益未来更显著;高端产业人口不断汇集：随着企业数量和质量的双向提升及企业自身建设运作成熟，管理及技术人员所占比例上升。;产业配套不断完善兴建大量生活配套及文化娱乐配套;依托中心城，交通全面升级中心城的南坪快速、地铁3号线、3号线延长线、沙荷线的利好对坪山有积极影响，加强坪山与中心城的联系。;万科的长远眼光：产业带来的巨大的市场机会坪山对于万科，是另一个“万科的坂田”;我们的建议： 坪山更具战略性地位，远景光明但仍需要等待，近期发展前景应谨慎！;现状与期望存在着巨大的差距，美好的未来何时才能到来呢？——寻找可借鉴案例;案例借鉴;以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城，规划设计好，吸引大量的居民和商业机构，从而成功带动房地产行业发展，形成高尚住宅区;发展历程——产业发展与房地产业发展间隔10年以上;产业——高科技为主导，多元化的产业结构，与深圳大工业区产业结构类似;吸引大量企业及居住人口的原因——最核心因素的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套;成功因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前者深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是后者;新城、工业区发展案例 ;一个以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业相配套的现代化的新城区，园区因经济增长快且资源、配套俱全使得房地产业迅猛发展;发展历程;产业现状：GDP和工业总产值迅速增长，占全市GDP的15％，园区世界500强企业达到46个;产业园的发展带动房地产业迅速升温，地价房价长幅巨大，园区房价已成为苏州乃至周边地区之最;吸引大量企业及居住人口的原因——最核心的因素是政府的倾力扶持和完备的商业、教育配套;新城、工业区发展案例 ;经二十多年的高速发展，以高新技术产业为主导的高科技重镇，成功带动房地产业发展成熟;发展历程——深圳科技园属于产业园中发展较迅速，并且相当成功的案例，园区房地产业已经开始辐射周边地区;产业——园区高新技术产业的发展是推动园区进步的主要动力;科技园置业群体特征是高素质年轻白领，他们的工作区域已不仅仅是科技园片区;成功原因——核心因素是政府的支持;新城、工业区发展案例 ;2004年新开发的园区，被赋予了上海电子信息产业新汇集地的重要地位，核心产业定位明确;漕河泾开发区浦江高科技园目前仍处于开发初期，发展不成熟，与深圳大工业区十分类似;漕河泾开???区浦江高科技园以高新技术产业定位，将集聚10万高收入专业人士与中高管理人员;园区充分发展后，产业园区人群的总体特征将是高素质、高学历的白领和中产阶级;高新技术产业园区与房地产发展一般规律;产业园区房地产发展条件;案例借鉴结论;谢谢聆听！ 本次分享到此结束～～