成都天府新城星为宸国际写字楼项目营销策略执行报告.ppt

Evaluation only;一、写字楼市场分析二、项目本体;1 写字楼市场分析未来城南天府;总用地面积:37.5平方公里规;随着天府新城的规划，商务氛围逐;区域物业名称 单价（元/㎡);租金水平与售价增减特征一致，受;标准层面积在2000 ㎡左右 ;物业费水平平均在12-15元/;项目名称170-200200-;层高区间为3.3-4m，大堂挑;2010年9月到今，城南写字楼;时间写字楼存量套数面积(㎡)2;空置率随着市场的持续放量，预计;政策走向从政策面上看成都地产市;小结 目前商业楼市极;2项目本体分析一、项目基本属性;项目界于南延线中央商务区和中央;六纵四横构建完善的区域路网结构;北面西面西面以品牌开发商开发的;项目规划为以酒店、办公楼、商业;产品形态1#2#3#4#办公共;项目价值梳理7大外部价值体系毗;项目价值梳理7大内部价值体系C;营销难点解析区位：项目位于中央;小结总体来说，本项目具备一定优;启示打造或塑造项目内部核心价值;企业影响力弱强市场实现能力弱强;2项目本体分析一、项目基本属性;项目位置成都高新区天府大道北段;棕榈泉国际中心项目位置天府大道;复地国际项目位置高新区天府新城;东方希望中心项目位置地铁1号金;奥克斯广场项目位置成都市人民南;美年广场项目位置高新区天府大道;福年广场项目形象：CBD中轴，;区域规划起点高，产品同质化严重;找准目标客户，才能找准方向那么;投资客户约占70%自用/自用投;客户行业以房地产、金融保险、医;投资型客户自用兼投资客户固定资;项 目分布区域说 ;他们是商业、金融、科技、信息、;这部分客户购房目的为：办公、投;形象定位1 本项目处于城南CB;形象定位2城南CBD新锐商务空;形象定位2城南CBD新锐商务空;形象支撑对产品进行全方位的包装;3项目客群定位Evaluati;游离客户群重点客户群核心客户群;第一类 基 金2007年;第二类 集团客户外资公司、;第三类 散户（中小面积）需;客户类型特点及心态总结购买面积;42012年营销策略和执行安排;价格策略 项目入市;作为收益性物业，写字楼常常被用;楼盘名称本案比较案例楼盘价格—;2012年目标分解1、销售目标;一、项目写字楼可售房源总产值：;2012年推售房源总产值近6.;2012年销售总目标分解4.9;2、竞争市场动态：2011年竞;工程时机：工程要给力，紧密配合;第一阶段：售楼部亮相，1批次筹;主要任务:提升区域形象、点对点;主要任务：宣传产品品质、大客户;分解月度目标，确保阶段目标的实;42012年营销策略和执行安排;二、吸引观众各阶段通过推广、活;二、吸引观众需落实事件和执行关;二、吸引观众需落实事件和执行关;占据优势广告牌：占据成都机场、;二、吸引观众项目广告牌点位布局;二、吸引观众需落实事件和执行关;二、吸引观众团队组建：销售团队;售楼部开发前准备 电话邀约：来;推广：主题： 1、星宸国际销售;二、吸引观众二级城市巡展、样板;二、吸引观众样板间开放、一期开;二、吸引观众一期开盘、一期加推;二、吸引观众二级城市巡展、行销;二、吸引观众二批次加推、圈层拓;二、吸引观众二级城市巡展、中秋;二、吸引观众10月2月3月7月;二、吸引观众国庆活动、房交会、;二、吸引观众二级城市巡展、圣诞;二、吸引观众圣诞节活动推广：主;行销策略：无缝执行 · 节点铺;项目周边交通干线行销客户类型生;电话营销派单商家联动摆展直投、;行销准备期行销续客期联动销售冲;电营对象渠道选择分析：区域企事;行销对象渠道选择——周边办公区;直投、夹报??销对象——企事业单;商家联动行销对象——和客群重叠;客户拦截——竞品拦截圈层营销行;42012年营销策略和执行安排;1、挖掘城市价值，体现资产保值;三大工具诠释星宸国际城市价值中;2、深入整合规划价值，系统传递;全城首现：大源组团“七星尊荣”;“区域规划”价值传递执行分解执;“区域规划”价值传递执行分解执;“建筑规划”价值传递执行分解三;“建筑规划”价值传递执行分解执;项目纯商业规划，下沉式中央广场;制定突显区域特点和项目调性的推;制作一套展示建筑用材精致的展板;“产品规划”价值传递执行分解执;3、提升产品展示品质和物业服务;2012年整体营销总控表工程要;Evaluation only