湖南御江苑别墅为项目整合推广策略.ppt

领袖豪宅 层峰之选 【湖南-XXX竞争战略初步构想】;提案要点;PART 1;现象一 :“紫水新城时代”的变局;新城PK老城区;未来趋势（本项目的核心地位）;现象二 : 价格变局;【老城区竞争项目】;建面：83000㎡ 栋数：5栋 4栋19层，1栋25层，约400套 在售：4、5栋 1梯3户2个单元，约228套 层数：19F-25F 主力户型：99、119、128、133㎡三房、163㎡四房 价格：2430-3178元/㎡,层差30元/㎡ 优惠：优惠1万后,一次性97折，按揭99折 销售率：40% 物业费：1元/㎡;推广主题----3万元买房?主要针对小户型 以低首付为噱头;伯爵山庄;推广主题---中央领域，荣耀家族;碧园春城;怡馨印象;总占地：17000㎡ 总建面：76000㎡ 栋 数：2栋16F -1F超市， 1-3F商铺 共计182套 在 售：均在售 主力户型：109-130㎡三房 160㎡四房 价格：2475-2800元/㎡ 优惠：按揭99折,一次性96折 销售率：70%;【新城区竞争项目】;紫瑞华庭;推广主题 贵族领地,百代相传;锦绣东城;推广主题语 优越领地,锦绣人生;锦豪雍景园;推广主题语 领秀生活,传世荣耀;建达云峰国际;占地：80亩 建面：12万方 套数：22栋 约700套 在售：1 2 3 5 22栋多层楼梯房(6+1) 约192套 主力户型：94.33㎡两房 118-133㎡三房 价格：1308-2548元/㎡ 特价房：1198元/㎡ 优惠：一次性97折,按揭99折,送演唱会门票和礼品 销售率：40%;推广主题语 以花园洋房的品质造城;结论:市场乱象…. 楼梯房价与电梯房价相差不大 新城区价格高于老城区;现象三 : 营销手段平淡无奇;竞争项目营销手段;结论:;冷眼看后市;三把标尺审视“御江苑”;标尺一 产品条件 标尺二 营销手段 标尺三 推广系统 标尺四 客户情况;标尺 一;1、一期产品去化及库存明细;产品特点：1、剩余产品以129-143的三房为主; 2、170以上的四房仅售了4套,大面积由于总价高购买力度有限; 销售难点：1、电梯房价格较楼梯房高，在东安的接受度不高； 2、面积大、高总价成为制约客户成交的一个重要因素 3、目前客户用楼梯房的价格与电梯房的价格对比； 4、工地形象差与宣传出入较大; 5、工程严重滞后,眼见为实才是硬道理; ;2、目前可售物业财务匡算;本阶段销售方向建议;标尺 二;1、高调的推广活动;2011年10月1日——售楼处开业;2011年11月10日——御江苑奠基仪式;*;*;*;2011年12月17日 ——御江苑一期盛大开盘;2012年4月——东安首届“御江苑”杯象棋比赛;2、混乱的优惠政策及销售流程 混乱的销售流程 模糊的销售说辞 活动变动频率快，给客户缓冲的时间少，导致客户流失. ;1、豪华售房部+高调市场营销手段； 2、面对市场流言，直面客户乏力； 3、销售团队行销力较弱，战斗力亟待提升。;标尺 三;结论一：工地形象与推广形象差距较大;御江苑营销推广活动;标尺 四;从以下三个方面看客户 一、已成交客户分析 二、来访、来电客户分析;一、已成交客户分析;御江苑已成交客户区域分析;已成交客户年龄段分析;已成交客户信息渠道分析;已成交客户职业背景分析;二、来访客户分析;来访客户区域分析;来访客户信息渠道分析;来访客户年龄段分析;来访客户关注重点分析;三、来电客户分析;来电客户区域分析;来电客户信息渠道分析;来电客户关注重点分析;结论: 1、 乡镇客户虽来访量最多，但客户成交主要以东安县城客户为主，乡镇客 户为辅； 2、 后期应加强老客户的维护工作，重点宣传老带新，新带新； 3、工地形象及实景的展示是现阶段的首要工作； 4、重点乡镇的宣传及DM派发； ;PART 3;;事实胜于雄辩;利益驱动——送礼送到底！;;县城+乡镇直销，挖地三尺;;御江苑 【三大节点活动引爆东安】;市场在做微效的减法 我们要做高效的加法;线上推广，鲶鱼效应 做沙丁鱼群里的活力鲶鱼;【活动营销】;上风上水 御江苑香港风水大师宋韶光（待定） 风水讲座;目的：7号楼VIP卡发放蓄水 主题：御山揽河，层峰之选 时间：11月中旬（暂定） 地点：御江苑销售中心 现场配合抽奖： 一等奖1名：42寸液晶电视一台+1000