荣成万隆商业广为场项目建筑设计引导书.doc

[键入文字] [键入文字] 说 明 本建筑设计引导书，是在城市立体环境分析、市场研究、项目业态组合设计、与发展商共同构筑的项目精神平台的基础上，进行项目的初步建筑设计策划。目的在于上承项目用地的城市空间规划精神，把握本项目的内部空间及外部空间的尺度，对接未来的城市空间及未来目标市场空间的需求，对项目未来空间提出初步的、概念性的空间组合体系及主要经济技术指标控制体系。 本建筑设计引导书，其作用在于起到连接建筑设计机构与未来市场空间的“桥梁”作用——告诉建筑师本项目将以什么样的空间形态来对接未来的目标市场。 本建筑设计引导书，经项目发展商认可后，交由项目建筑设计机构，进行项目的概念设计。在项目概念设计多方案完成后，再经规划建设部门、发展商、策划代理机构多方的沟通和论证、评价后，结合所选取的其中最合适概念方案，???定本项目的建筑设计任务书，作为项目正式建筑设计的任务书。 1 项目地块及周边现状 1．1 项目名称：万隆商业广场 1．2 项目用地：本项目规划用地面积约65934平方米（折合约99亩）。本项目用地为较规整的L形状： 北边：宽度……米，连接目前城市人气最旺的地标性建筑——新世纪广场，是未来的街区主入口； 南边：宽度……米，连接城市东西板块的主要干道——文化路，是未来的街区次主入口； 西边：宽度……米，对接通往市内乡镇的主要车站——社会客运站，项目可以依托其人流优势发展。 北边：宽度……米，为目前社区商业发展较好的建业街，项目与之是共同繁荣的关系。 1．3 地块及周边现状：项目是目前荣成市中心位置较好、规模较大的商业地块，北高南低，由老体育场改建，地块现状较为平整。 2 项目资源禀赋 2．1城市商业格局： 本项目地处荣成市中心，与老商业区（沿河北街）有近300米直线距离，目前周边主要以社区商业为主。目前地块前修建了象征城市生活中心的城市广场——新世纪广场，成为城市唯一一处居民休闲、集会、健身、玩耍的活动场地，白天人流量小、夜间人流量极大。未来，项目将与该广场紧密结合，依托城市中心的地段优势发展大型集中式商业区，也就意味着本项目的商业空间面临着巨大的使命——颠覆老商业区，打造全新的城市商业空间，引领城市商业潮流，并带动区域商业发展。 2．2 项目城市形象：前有城市地标——新世纪广场、后有城市东西连接主干道——文化路，城市中央是地块的最大商业价值，这就意味着本项目未来建成，也是城市的有机标识系统之一，代表了城市建设的高度及品质。 2．3 项目空间姿态：本项目地块北侧与新世纪广场连接，这也意味着未来不缺乏消费人群的支持。另外，城市已经给项目提供了一个巨大的广场空间，项目应建立对新世纪广场及城市完全开放的空间系统，让城市和人群在项目中穿行。  3 项目开发商目标 3．1 物业构想： 一期地块：18000平米集中式主力店商场＋42000平米步行街商业 二期地块：暂定酒店公寓＋产权酒店＋写字楼。 3．2 利润目标：05、06年以一期地块物业为主，争取实现利润收益合理化；其中42000平米步行街区物业均为可出售物业，18000平米自留经营，有可能将来也考虑出售少量内铺。 3．3 产品品质：引领城市商业、生活消费新空间；打造城市集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、商务于一体的一站式商业场所。 3．4 成本控制：高品质低成本。空间设计最合理、结构形式最优化、建材选择侧重性价比。 3．5 项目形象：城市区位新形象。为城市的视觉标识系统作出一定的贡献，并为人们提供一个高尚的生活消费场所。 3．6 企业品牌：通过高品质、差异化产品的市场占有率以及项目本身对城市场所、视觉系统的贡献，为企业的品牌建立树立较高的口碑。  项目产品线 通过前面三个章节对项目所处的区域位置、周边的资源禀赋以及开发商的目标诉求，现对整个项目的产品线提出如下组织设计案。 4．1 商铺：基于城市现代商业的发展趋势以及销售压力等方面的考虑，百货业态的大面积商业空间在项目没有空间，经营生存空间小、竞争力弱、同质化严重，因此以商铺空间对接市场。 4．2 商务公寓：采用目前市场上热销的“直套”模式（内走道，两侧直套）。要求空间组合弹性最大化，小到一个最小销售单元，大到整层。 4．3 地下停车场：由于项目基地较小，地面停车不能解决项目的停车问题。另外，基于成本方面的考虑，地下停车场不宜过大，能满足人防、设备用房及一定数量的停车位就行。 4．4 附属产品： ☆ 骑楼：为了更好的塑造项目的可记忆性，另外，为了给人们提供一个休闲时尚的场所，建议沿城市主道路（钦州湾大道、永福西大街）一侧规划设计现代骑楼空间。 ☆ 内街：为了使商铺的进深最优化以及商业机会最大化，建议采用内街形式与城市对接。 ☆ 空中花园：为了提升商务公寓的整体品质，建议局部