融创蓝谷地项目为商业部分市场分析报告.doc

第  PAGE 76 页 “融创·蓝谷地项目” 商业部分发展环境研究 目 录 第一部分 成都商业地产概述 …… P2 第二部分 城东区域商业发展现状及走势 …… P22 第三部分 片区消费者特征研究 …… P28 第四部分 具备人气号召力的典型商业业态研究 …… P30 第五部分 项目基地条件 …… P38 第六部分 项目发展机会分析 …… P41 第七部分 成都农贸市场专题研究 …… P59 第一章 成都商业地产概述 成都商业地产发展历程 第一阶段 20世纪80年代 商业形态表现为沿街商铺、住宅底商、临建商铺和简易摊位。 开发观念较模糊，市场以‘住宅＋商铺’为主，商住混合一体，商铺是住宅物业的附带品，多为自发形成，纯商业功能的商业地产尚未出现。 第二阶段 20世纪90年代 传统商圈崛起，三大核心商圈格局基本形成，产品和服务出现自发性的地域组合，口岸概念形成，批发业向郊区辐射，区域型专业性批发市场相继建立，简单的复合型裙楼商业开始出现，后大多没落于90年代中后期。 第三阶段 2000年开始 商业步行街、大型购物中心、产权式商场，以及MALL等多元化业态逐渐出现，商业地产进入理性市场细分阶段。 以大型专业市场、购物中心、零售连锁型中小商场为代表的主题化经营模式开始出现，并有加速细分的趋势。 社区商业的运作模式逐步成熟并成为亮点。 营销思路有了重大变革，如‘带租发售’、‘返租回报’的销售策略。 形成多个以点带面的区域商业中心网络，成都商业体系格局基本成型。 城市商业体系 已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。  核心商圈 构成 由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。 覆盖 覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。 辐射 涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。 次级区域商圈 近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。 城南：桐梓林－玉林商圈 家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。 城西：金沙－光华－双楠商业带 片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂等大中型商家的进入，使该片区具备成为区域中心商圈的条件。 社区商圈 社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在成都得以长足发展，并日渐成为开发热点。 城南的棕南、棕北片区、新棕树片区、玉林片区、神仙树片区、肖家河以及双楠片区，已形成若干社区商业中心，或社区商业的雏形。其代表的商业物业有置信逸都城、罗马假日广场、蓝色加勒比等，其业态分布通常以综合超市、餐饮、休闲娱乐为主。  各方位商业带分布/商圈布局 成都主要商业带及商圈布局示意 鸟瞰成都商业地产发展格局，三大核心商圈主导地位依然牢固，同时随着住宅产业及商业地产的互动式发展，商圈布局向二、三环外的扩张趋势愈发明显，并在东、南、西、北各方位均有涉足并各有特点。  城北商业带描述 总体供应量14万㎡，销售率约80％。 人民北路将修建北延线，从火车北站延伸至新都大丰，双向六车道,该工程同二环路改造及天府广场改造，同时列为2005年重大城建项目。 城东商业带描述 建设路商圈：相对集中的准区域商业中心，均租60－90元/㎡/实用面积。 双桥商圈：以北京华联为主要入驻商业，尚未完全成型。  城西商业带描述 总体均售水平9000－11000元/㎡左右。 西区： 羊西线： 底商，餐饮娱乐，当前均租70－150元/㎡。 金沙商圈：具区域中心商圈性质，均售8000－14000元/㎡。 光华商圈：中高档楼盘拉升需求，均售8000－10000元/㎡。 西南区： 双楠商圈：开发较早，成熟生活社区，辐射人口众多