2014-写字楼开发模式与操作流程.pdf

第四篇 写字楼开发模式 与 操 作 流 程 第四篇 第一章　写字楼概述 第一节　写字楼成为第三产业是否发达的重要标志 写字楼是指专门用于公司等机构组织进行办公经营的建筑，是人们赋 予以往的办公楼的新定义，是专门用来处理商业事务或提供专业服务的建 筑形态。 “写 字 楼” 一 词 起 源 于 英 文 中 的 “ＯＦＦＩＣＥ”，后 经 港 澳 翻 译 成 “写字楼”，上世纪 ８０年代随着港产电影进入内地，首先在东南沿海的广 州、深圳等经济发达城Word市流行版文件来自起来，后来由:地产交流群于港澳地产商开始远征北京、 上海等内陆地区，“写字楼” 这一叫法逐渐成为国内房地产行业中商务办 公物业的代名词。它不仅限于群号人们以:127644268往观念中的办公场所，而是发展成为 新兴的服务行业所必需的生产空间。因此，写字楼成为城市第三产业发达 原版文件仅限群内成员交流 与否的重要标志。写字楼建筑必然成为现代城市中心建筑的主要建筑群体 一一有了写字楼建筑就必然有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱 乐设施等相应的综合配套建筑，而这些建筑综合在一起便形成了现代城市 的中心，也就是中心商务区 （ＣＢＤ）。 第二节　写字楼分类 一、按照写字楼物业开发目的分类 按照写字楼物业的开发目的分类，写字楼物业大体上可以分为出租出 售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。 原版文件下载地址: /dichanjiaoliu— ４５３— 第四篇 （一） 出租出售型写字楼 出租出售型写字楼是市场上的主体。写字楼发展商在项目规划之初， 通过大量市场调查，确定开发项目的明确客户群，有针对性地设计，兼顾 办公、会议、休闲、培训 ｌ等功能，市场需求层次清晰。 （二） 公司总部型写字楼 公司总部型 写 字 楼 就 是 大 型 企 业，特 别 是 金 融、保 险 业 的 区 域 性 总 部。通常是公司自己置地，自己委托建筑设计。它们大都喜欢建在城市中 心地带，但不一定能拿到土地自己开发。因而寻找购买建成或正在建设的 项目，作为公司地区总部。这种总部往往有特殊的要求，如需要底层有营 业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就 要针对其需求进行设计。 二、按照物业档次分类 按照物业档次给写字楼项目分类，是目前市场上最常用的分类方法。 通过对项目的地段、交通条件、外立面、硬件配套设施、车位等各方面条 件的评定，从高到低划分成甲级、乙级、丙级等多个不同档次的类别。 但是，随着现在各种写字楼项目建设标准越来越高，项目之间的档次 分类边界也越来越模糊，而且，在市场上除了对甲级高档写字楼项目有一 定的评定标准之外，对于划分其他档次的写字楼并没有明确的标准。 不同档次写字楼物业逐渐被归纳成为两大类，一类是达到较高配置标 准的甲级高档写字楼，另一类是没达到甲级标准的其他写字楼项目，可以 统称乙级写字楼。现在市场上大量涌现的商务公寓、商住楼等写字楼市场 的边缘产品也可以划归乙级写字楼的范畴。 在住宅市场强调 “以 人 为 本” 的 同 时，写 字 楼 也 正 极 力 倡 导 “人 性 化、人情化、生态化办公”，随着我国经济持续快速的发展，对于高品质 商用物业的需求不断增加，一系列全新的观念不断冲击着这个市场：中央 商务区 ＣＢＤ、地标性物业、共享式商务空间、开放式生态化的办公环境、 ２４小时的泛商务生活等等，使工作空间趋于多元化与模糊化，在交流沟 通的基础上提高工作效率；通过空中花园、顶层全景观商务会所、保温隔 — ４５４—