宏观调控背景下房地产小企业成本操纵策略.docVIP

宏观调控背景下房地产企业成本控制策略研究 摘要:宏观调控背景下房地产企业可以在分析其成本分布特征的基础上，把握施工前、施工过程中、施工后三个时间段成本控制的重点，采取全过程、全员成本控制策略，推行成本控制方案。 关键词:宏观调控 房地产企业 成本控制策略 国家宏观调控政策已经并且还将持续对房地产行业产生影响，应对宏观调控带来的挑战，房地产企业需要积极推动成本控制，以此来提高可持续发展能力。 一、房地产企业成本构成与分布情况 从房地产企业会计核算的角度来看，房地产企业的成本主要包括开发成本、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用等部分。 (一)开发成本 开发成本主要包括土地费用、配套设施开发、房屋开发过程中发生的费用、施工过程中发生的费用等。从行业估算来看，土地费用在一线、二三线城市分别约为总成本的40%、20%-30%。据《中国房地产统计年鉴2011》数据显示（下同，不再单独说明），2010年房地产企业主营业务税金及附加达到3464.66亿元，应交所得税达到1358.82亿元。 (二)开发间接费用 开发间接费用主要是指房地产企业的薪酬福利、办公费用等相关支出。随着用工成本的上升，这类成本规模不断扩大。统计显示，2010年，房地产企业劳动、失业保险费，住房公积金及住房补贴，本年应付工资总额，本年应付福利费总额分别为71.33，29.58,952.46,73.30亿元，这类费用总额达到1126.67亿元，占利润总额的18.07%。 (三)管理费用 管理费用是指为管理房地产企业所发生的费用，2010年，房地产企业管理费用达到2161.86亿元，占利润总额的比重达到34.67%。 (四)财务费用 财务费用主要是指利息净支出、金融机构手续费等费用，2010年，房地产企业财务费用总额达到763.09亿元，占利润总额的12.24%。 (五)销售费用 销售费用是指为进行房地产销售而发生的各项费用，2010年，房地产企业销售费用总额达到1280.60亿元，占利润总额的比重达到20.54%。 二、宏观调控背景下房地产企业成本控制的重点与策略 房地产企业成本控制可以分为施工前、施工和施工后三个时期来进行考察，并且不同的时期其成本控制的重点有所不同。 (一)施工前成本控制重点 施工前成本控制重点主要包括三个方面的内容，首先，立项环节成本控制，这一环节主要是项目部为该项目（房地产企业）争取尽可能优惠的条件，如各项费用的缴纳数额的减少或者缴纳时间的延后等，以此来降低整体成本。其次，规划环节成本控制，主要是通过科学的可行性方案论证，优化建筑设计来控制成本。这一阶段的成本不仅会涉及到设计、可行性论证方面的费用，还会影响后期建设费用，因此是成本控制的重点。再次，招投标环节成本控制，主要包括标书的制作以及如何提高中标率，达到在提高标书质量的基础上控制成本的目标。 在国家实施宏观调控的现实背景下，房地产企业要更加注重施工前成本控制，一方面，宏观调控使得房地产企业融资的难度加大，这将使得融资难问题更加突出。2010年房地产企业国内贷款额为12563.70亿元，占全部资金来源和实际完成投资额的比重分别为17.22%、9.43%，比重并不高，且增速下滑严重，2010年全国百强房企新增银行授信增速仅为13.0%，较上年的164.9%大幅下降。另一方面，宏观调控使得国家对项目立项等的管理更为严格，使得企业要享受各种费用优惠的难度更大，必须利用利润“倒逼”机制来明确成本控制目标。 (二)施工环节成本控制 施工环节成本控制涉及的内容较多，首先，原材料、机械、人工等成本控制，其中原材料成本主要是通过与原材料供应商进行战略合作以降低产品价格，合理选择进场时间降低保管成本和毁坏成本等；机械成本控制主要是对于自有机械要有效的进行保养和维护，对于租赁的机械要合理安排进场时间，提高机械的使用效率；人工成本控制则主要关注工作绩效，通过优化施工流程，制定富于激励性的薪酬体系，调动职工的积极性提高工作效率。其次，施工现场成本控制，这主要包括设计变更、签证成本控制，并强化施工现场管理，以避免形成材料浪费、返工等情形，以此达到成本控制的目标。 在宏观调控的背景下，一方面，国家要求和鼓励房地产企业转型发展，要求企业强化管理，转变发展理念，如推行精细化管理模式，这将间接的推动成本节约。另一方面，宏观调控鼓励房地产企业大量的采用环保、节能类新材料来进行施工，但相对而言这类材料的成本更高，需要房地产企业统筹当前成本控制与长远收益之间的关系。 (三)施工后成本控制的重点 施工后成本控制主要包括销售成本控制、决算环节成本控制。销售成本控制主要从