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PAGE  小型股份制房地产开发企业运作 浅 析 二零一零年一月二十八日 目 录 1、房地产开发30年回顾 2、房地产开发企业的运作模式 2.1、早期的模式 2.2、以一个企业为主多个企业协作 2.3、成熟大型房地产企业的运作 2.4、如何选择合适的运作模式 3、小型股份制房地产开发企业如何运作浅析 3.1、—3.8 小型股份制房地产开发企业运作浅析 1、 房地产业30年的发展回顾： 1.1、 1978~1988年：逐步引进住房商品化的改革；我国住房制度改革的基本理论是邓小平同志提出来的；特别是在1980年的一次谈话中，他明确地提出“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅，分配房屋一系列政策。城镇居民个人可以购买房子，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人感到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城市和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。”这些关于住宅商品化的理论和观点，为我国住房制度改革和规划提供了理论依据和发展方向。1988年国务院发布了?全国城镇分期分批实行住房制度改革实施方案?（国发[1988]11号文件）规定了，实现住宅商品化的目标及相关政策。 1.2、1988~1998年 建立市场经济体制和住房货币分配政策确定住宅与房地产业是国民经济新的增长点的方针。在住宅与房地产业的生产、流通、分配交换中，不仅与建筑业、建材业、冶金业、纺织业、化工业、机械业、仪表业、森林业等50个生产部门有着极其密切的关系，并且直接影响到家电、家具、装修，以及金融、旅游、园林、运输、商品业、服务业的发展。1998年6月国家发布了?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知?(国发[1998]23号文件)；文件根据住房商品化、市场化和社会化的改革理论，彻底停止了住房实物分配，坚定地实行住房货币分配政策，提出了建立与社会主义市场经济体制相适应的并符合我国情况的城镇住房新制度。 1.3、1998~2008年：这十年是我国房地产业快速发展的时期，住宅和房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业，与市场经济相适应的住房制度进一步完善，科学合理的住房结构和住房合理消费正在逐渐形成，居民住房水平有了较大的提高。胡锦涛同志2007年在中国共产党第十七代表大会的政治报告中，进一步提出要“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，“努力使全体人民，学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居”把住房问题列为民生问题的重要内容。根据我国的国情，特别是人多地少的特点；决定了我国的住房消费与住房供给的总体模式应是：住房市场与住房保障制度的有机结合，对不同收入人群的不同供给模式；最终过渡到政府提供廉租房实现“住有所居”；要改善、舒适的住房条件就购买商品房。 通过30多年房地产业发展的回顾，可以证明房地产业是一个高度依赖政策的行业，政府政策是房地产业冷暖的风向标；在经历了97亚洲金融风暴，2007年由美国房地产业引发的世界金融危机，我国的房地产业在政府各项宏观调控政策和刺激内需政策指导下，正健康、稳定的向前发展，有力的证明了市场经济政府监控、调控的必要性。作为企业家要讲政治，企业家应是政治家，中国的企业家第一要讲政治，二要依法诚信经营，三要确定管理出效益的理念；实力、规模化固然重要，但最重要的是人才，实现集约管理；野蛮成长的时代已经一去不复返了。企业家应具备“死而不亡”，“放而不弃”坚韧不拔的毅力。念念不忘责任、念念不忘感恩。 2、 房地产业不同的经营模式 2.1、 早期的模式 房地产业发展的初级阶段，房地产企业要与相关的企业一起运作；一般是房地产企业委托策划公司策划，规划、勘察、 设计公司做规划、设计，施工单位建设，销售公司销售，由物业公司来做售后服务，这是因为房地产企业自身条件决定的。他不能完成房地产业这个系统工程的各项工作。 2.2、以一个企业为主，多个企业合作 随着房地产企业的不断发展、成长、逐步形成企业自己 建立策划部、销售部、其余工作仍有相关企业来完成。 2.3、成熟大型房地产企业的运作 中国房地产业现已经历了30多年的发展历程，出现了一些大型上市公司，这些大公司运作基本实现了由自己完成各项工作，而无需其他公司介入。他是由策划公司、规划、勘察设计公司、建筑公司、物业服务公司共同组成的企业集团。 2.4、如何选择合适的运作模式 纵观以上几种运作模式，显然房地产企业自身有能力，由自己一个集团