特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程汇.doc

特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程 一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。收购过程中需对该土地进行评估。按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。（二）省内其它城市该类用地的处置方式? ? 就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，??有进行土地收购，故没有进行土地评估。对于该类用地的评估各地土地评估专家的意见基本一致，认为该类特殊用地的地价水平应当与工业用地地价水平接近，在估价实务中可以采用基准地价中工业用途基准地价修正体系评估。（三）殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，可以考虑从四个方面进行分析：? ? 1、通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。? ? 地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、生活条件、容积率等。下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析： 地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表 用地类型影响因素 商业 住宅 工业 殡仪馆区位条件大大小小交通条件大大较大一般基础设施条件大大较大一般公共设施配套状况大大小小周围环境条件大大小小生活条件大大小小容积率大大小小通过上表的比较分析，发现该类用地与工业用地的地价影响因素敏感度近似，在使用条件上也更接近工业用地。2、从行业性质的角度判断土地的参照归类殡仪馆从行业上讲属于市政公用设施的范畴。市政公用设施中还包括供应设施、交通设施、邮电设施等。根据以往的评估经验，市政设施用地——如：水厂、电厂、热电厂、机房、基站用地在评估中是参照工业用地的地价水平进行评估的，因此对于殡仪馆用地也可以参照工业用地的地价水平进行评估。3、从殡仪馆重建的角度分析土地的参照归类殡仪馆用地属于划拨用地目录，殡仪馆在重建时需要支付的土地费用为土地的取得成本及相关税费，不需要支付土地出让金。该部分土地费用与工业用地评估采用的成本逼近法中土地成本价格在构成上是完全一致的。从这个角度看，该类用地在土地成本上更接近于工业用地。4、从殡仪馆用地土地收购后处置的角度分析土地的参照归类殡仪馆用地对于自身及周围的土地利用产生负面的影响。一般情况下新建项目在选址时不会选择建设在殡仪馆的旁边或原址上，特别是对人气要求比较高的商业和住宅项目。这就导致殡仪馆用地在收购后处置时受到较大的限制，不可能处于一个较高的价格。这从另一个角度决定殡仪馆用地的地价水平不会接近该区域商业或住宅用地的价