04年全国4大城市别墅市场简析.docVIP

全国四大城市别墅市场简析(中原) 90年代初，上海外销花园别墅的建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅市场发展的序幕。　　1991年至1993年各地别墅普遍热销。　　由于受到1993年国务院下发了限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场发展从1993年底至1997年陷入了低谷。1998年下半年始，随着各大城市经济普遍回暖，在交通便捷的地区兴建了以排屋、联体别墅等经济型别墅为主的内销别墅，新一轮中国别墅市场的发展又启动了。　　2001年以来以上海、北京为首的全国各大城市别墅市场均呈现出供需两旺的趋势。　　2001年至2002年两年的时间，全国别墅市场快速发展，全国各大主要城市纷纷出现别墅热的现象，别墅的容积率越来越低，在上海竟然出现了一幢别墅占地8亩，售价达1.2亿元/套的上海紫园。别墅市场愈演愈烈，较多的旅游城市纷纷以经济效益为先导，在国家禁止开发的旅游区纷纷圈出地块进行别墅开发。　　2003年2月国土资源部门下达明文规定，停止别墅市场的土地供应，2003年中国的别墅市场将走向何方？一、 别墅类型　　别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。 表1－别墅分类 按照别墅户型建造情况分类别墅类型简单定义主力面积（平方米）总价（万）基本配套独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右150以上独立花园车位，且将向双车位发展联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200～22060～80独立花园车位多联四至六户连在一起18050左右有车位联排别墅（已淘汰）多户连在一起两面有窗170～18050以下?按照别墅的景观设施分类类型特征人文景观别墅人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的的水系、山系等，比如上海的汤臣高尔夫别墅、云润绿大地、深圳的观澜豪园等自然景观别墅周边的山、海、湖等形成了别墅的景观，如深圳的半山海景别墅、御海湾山庄、上海的佘山银湖别墅-帝涛湾按照别墅的品质及价格分类豪宅型别墅设计、施工、环境、管理等品质较高，比如上海庄园经济型别墅价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的， 比如上海康桥半岛、番禺锦绣香江排屋式别墅低层联排住宅，或低层联排城市公寓（Townhouse），如上海加州锦秋花园二、别墅市场的区域分布　　全国的别墅市场的发展主要集中在上海、北京、广州、深圳几个大城市。各大城市别墅市场的空间分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比较便利、私家车出入较方便的区位，而且周边景观优雅，依山伴水，空气清新，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。别墅的发展主要受到景观资源、交通便捷度、周边人文环境及商业氛围的约束，以下主要将以这三方面指标来讨论及评价别墅分布的区域特征。　　 （1） 交通便捷度： 周边有便捷的公路交通、濒临轨道交通——★★★　　周边有便捷的公路交通或濒临轨道交通——★★　　周边交通路线较多、距离便捷的公路交通或轨道交通较远——★　　（2） 人文环境： 周边已形成较成熟的居住小区——★★★　　周边居住区规模不是很大、但将形成一定规模——★★　　（3） 商业氛围： 周边商业环境较浓，有良好的酒店业——★★★　　周边有一定的商业环境即将招揽商业——★★　　周边商业环境目前没有较好的发展——★　　 表2－上海、北京、广州、深圳别墅市场的区域分布简析 区域平均销售价格（元/平方米）区域特征主要类型典型别墅交通便捷度人文环境商业氛围上海市别墅主要分布的区域虹桥地区14500★★★★★★★★★外销独立别墅虹桥中华园、富宏花园、虹桥高尔夫别墅、 奥玎宫廷别墅沪青平高速公路7000★★★★★★外销别墅西郊别墅、太阳岛别墅、国际花城、威尼斯花园闵行莘庄地区5100★★★★★★★内销联体别墅当代艺墅、君临天下花园、樱园、现代缘墅松江九亭4600★★★★★联体、独立新上海里弄人家、半岛花园、九州大堂花园新桥★★★★独立、联体云顶别墅、明月-清泉别墅、墅博汇佘山——★★★★★独立、联体佘山银湖别墅-帝涛湾浦东新区8200★★★★★★★★联体、独立汤臣高尔夫别墅、、四季雅苑、爱建三陵府邸、海滨高尔夫别墅北京市别墅市场区域分布市区16600★★★★★★★★★独立、联体怡龙别墅、东湖别墅、御京别墅北京经济技术开发区（亦庄）6650★★★★★★★独立、联体大雄城市花园、长新别墅大兴、丰台10000★★★★独