2011年十月份以来房地产市场综述.docVIP

PAGE  PAGE 6 2011年10月份以来房地产市场综述 一、全国政策、信息及分析 1、地方债出台，对房地产业影响深远。 10月20日，财政部发布了《2011年地方政府自行发债试点办法》，规定，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为地方政府自行发债试点，期限为3年、5年，分别占50%。 在改革开放后，不少地方政府在上世纪80年代末期曾大量自主发行地方债，强行摊派给基层单位，弄得企业怨声载道，因此在1993年这一行为被国务院制止。 市场部分析：地方政府以地方债作为新的财政收入渠道，逐渐脱离对土地出让金的依赖，这表明短期内对房地产业的调控政策不会放松。 2、总理温家宝11月6日抵达俄罗斯圣彼得堡，准备出席上海合作组织成员国总理第十次会议。温家宝在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 3、我国开发商发行的海外企业债券价格大跌，说明房地产市场近期还将下跌。 市场部分析：国内外金融市场上的信贷、信托、海外债的收紧，加上销售低迷，年底房企面临的资金压力会更加严重，降价促销是必然选择。当然，降价过大，威胁到银行安全，政策可能略有放松。 　　 4、银监会叫停五矿等四家地产信托业务三个月 10月中旬，银监会叫停渤海信托等四家信托公司的房地产信托业务3个月。 市场部分析：这是调控力度继续加码的表现。 5、1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计93宗，总交易额达到301亿元，远超2010年全年的84宗165亿。 市场部分析：开发商卖不动房屋又不舍得大幅降价的，由于很难贷到款，发债融资，成本又太高，信托也在收紧，那么唯一的办法是股权转让。估计以后我们会收到大量合作邀请或项目转手信息，我们的挑选余地很大。 6、全国新建住宅存量大幅增长，楼市量价深跌，房企巨头10月销售全面下降。 截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比增长约30.77%。 10月21日前后，降价风暴在上海展开，大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价。 多家上市房企的销售业绩在10月份出现量价齐跌，销售额下降的房企数量较8和9月份明显增多。保利地产10月签约面积56.94万平方米，环比下滑3.1%，同比下降26.7%；实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%。据推算，保利地产10月份销售均价为9519元/平方米，较1至9月11472元/平方米的均价下降17%，比9月份销售均价直降近2000元。 销售金额连续3个月同比下跌的还包括万科。富力、碧桂园、龙湖等大开发商销量、销售额10月份均同比、环比下跌。 市场部分析：万科对市场先知先觉，涨价能带头，降价也敢带头，但即使带头降价，仍然连续三个月销量同比下跌，可见市场是非常冷的。 7、财政部：将加快推进房产税在全国实施。 市场部分析：关键看实施细则和生效时间。近两年实施的可能性不大，因为中央政府需要房价稳定增长或下降。大范围高税率地征税会引起房价大跌，导致金融危机和政治危机。 8、10月初，财政部公布去年去114户企业检查结果，部分房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题。包括恒大地产、远洋地产、中信地产在内的多家大型房企少缴迟缴税款共计逾20亿元。还有多家知名房产企业被点名，广东宏远、 HYPERLINK /realstock/company/sz000031/nc.shtml \t _blank 中粮地产等企业已被处以罚款形式的行政处罚。 市场部分析：加强纳税检查，可以降低开发商拿地的动力，有助于消除房价泡沫，降低地价，使房地产市场走上健康发展道路。 二、青岛信息 1、青岛在售楼盘数：1188个，在售总套数：138553套，在售总面积：1528万㎡。青岛新闻网二手房信息：34万条。 青岛住宅10月份成交量，同比下降45%，环比下降5%。 2011年10月100个城市的住宅平均价格为8856元/平方米，环比下降0.23%。这是2011年2月以来，全国房价连续第二个月环比下降，青岛10月均价9669元/㎡，环比增长0.31%。 2、山东省开发商小额贷款全被叫停。 10月份，山东省再次下达房地产调控政策，严控房地产贷款。10月25日，青岛规定严禁小额贷款公司向房地产企业新发放贷款：存量中的房地产企业贷款，不得进行展期；严防资金通过表面上的借款人最终流向房地产领域。 市场部分析：此政策进一步促使开发商通过卖股权、卖土地、降价促销等途径回笼资金。 3、青岛68个在建项