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舟山市岱山县新亚太阳城营销策划报告_65_2009年
■市场态势篇;壹 市场态势篇;1. 房屋交易量持续下降
2008年1月——11月国内房地产市场交易量呈现持续下行趋势;全国商品房销售面
积49148.38万平方米,同比减少18.3%,增幅减少48.8个百分点。
2. 房地产开发投资意愿下降
2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米,同比减少5.6%,
增幅比去年同期减少22.5个百分点;房地产开发企业完成开发土地面19343.91万平
方米,同比减少2.5%。;3. 房价出现近10年来首次下降
2008年,70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%,涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中,新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看,2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分??下降0.7%和0.2%,90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份,70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降,有52个城市二手住房价格出现环比下降。
4. 加大住房保障建设
2008年,商品住宅投资中,别墅高档公寓投资比重下降,经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月,别墅高档公寓投资额为1720.04亿元,在商品住宅投资中的比重为6.5%,下降0.9个百分点;经济适用房投资额为819.37亿元,同比增加18.2%。;(二)、2009年全国房地产市场运行趋势分析;房地产开发企业并购重组将会增加
2008年,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响,房地产开发企业60%
的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长,企业资
金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境,未来企业并购重组将会增
加。
2009年房价将会止跌企稳
短期来看,已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有
利于房价的稳定,2009年上半年在“保增长”的大调控目标下,仍可能还会有利于
房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看,大量80后年轻人的结婚
需求,加上过去五年经济高速增长形成的居民财富积累,这些因素都会对促进房
价的稳定起到积极作用。预计2009年3季度宏观经济将出现回暖,房价将会止跌
稳。;(三)、岱山县房地产市场分析;3. 岱山县房地产市场价格分析;贰 竞争分析篇;华枫花园;海德花园;叁 产品解析篇;项目概况;项目资源整合;项目资源整合;项目机会;项目价值体现;开阔的视野,极佳的景观系数和通风采光,远离噪音和空气污染
体验式街区住宅,充分满足居家、休闲、运动、交流和亲近自然的生活体验,营造“人居人聚”的体验式街区住宅。;COD行政级社区
28万平米海岸线旗帜大盘
地中海景观园林;肆 客群定位篇;
;根据调查发现,30-50岁人群为消费主流,占到总比例的63.2%。文化程度偏低,集中在初中以下。;;成交客群分析;成交客群分析;项目;从客户年龄、文化、家庭结构、家庭收入、置业类别、区域等分析来看,本项目的主力客户群体集中在高亭镇的首次置业客户;
主力客群中包括:当地渔民、渔船老板、船员、行政人员等;
客群年龄段集中在30-50岁,家庭结构进入中年期,人口简单,居住空间之娱乐性与休闲性较大,对住宅小区有着高档次的要求,有“物有所值”的消费心理,追求有品位的“小资情调;经济能力与文化程度相对一般,喜欢寻求风雅,希望通过外在条件来追求文化品位,容易被激发或引导;
在保证主力客群的同时,应侧重对岱东、岱西、长涂和东沙四镇的客户群体的发掘,很显然这四镇的客户所占比例偏低,原因在于公司对这些乡镇的宣传力度不够或者是宣传不到位。目前四镇所占比例仅为24%,完全没有达到正常水平,市场空间很大,按照正常水平,四镇的客户比例应该在35%~40%左右。;伍 营销策略篇;全新包装策略;品牌提升策略;信心回复运动;产品增值策略;配套设置优化;产品增值策略;活动营销策略;本项目在目前完全滞销的状况下,必须找到某个事件做为重新启动销售的切入点,
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