舟山市岱山县新亚太阳城营销策划报告_65_2009年.pptVIP

■市场态势篇;壹 市场态势篇;1. 房屋交易量持续下降 2008年1月——11月国内房地产市场交易量呈现持续下行趋势；全国商品房销售面 积49148.38万平方米，同比减少18.3％，增幅减少48.8个百分点。 2. 房地产开发投资意愿下降 2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%， 增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面19343.91万平 方米，同比减少2.5%。;3. 房价出现近10年来首次下降 2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分??下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。 4. 加大住房保障建设 2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。;（二）、2009年全国房地产市场运行趋势分析;房地产开发企业并购重组将会增加 2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60% 的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资 金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增 加。 2009年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有 利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于 房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，大量80后年轻人的结婚 需求，加上过去五年经济高速增长形成的居民财富积累，这些因素都会对促进房 价的稳定起到积极作用。预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，房价将会止跌 稳。;（三）、岱山县房地产市场分析;3. 岱山县房地产市场价格分析;贰 竞争分析篇;华枫花园;海德花园;叁 产品解析篇;项目概况;项目资源整合;项目资源整合;项目机会;项目价值体现;开阔的视野，极佳的景观系数和通风采光，远离噪音和空气污染 体验式街区住宅，充分满足居家、休闲、运动、交流和亲近自然的生活体验，营造“人居人聚”的体验式街区住宅。;COD行政级社区 28万平米海岸线旗帜大盘 地中海景观园林;肆 客群定位篇; ;根据调查发现，30－50岁人群为消费主流，占到总比例的63.2％。文化程度偏低，集中在初中以下。;;成交客群分析;成交客群分析;项目;从客户年龄、文化、家庭结构、家庭收入、置业类别、区域等分析来看，本项目的主力客户群体集中在高亭镇的首次置业客户； 主力客群中包括：当地渔民、渔船老板、船员、行政人员等； 客群年龄段集中在30－50岁，家庭结构进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，追求有品位的“小资情调；经济能力与文化程度相对一般，喜欢寻求风雅，希望通过外在条件来追求文化品位，容易被激发或引导； 在保证主力客群的同时，应侧重对岱东、岱西、长涂和东沙四镇的客户群体的发掘，很显然这四镇的客户所占比例偏低，原因在于公司对这些乡镇的宣传力度不够或者是宣传不到位。目前四镇所占比例仅为24％，完全没有达到正常水平，市场空间很大，按照正常水平，四镇的客户比例应该在35％～40％左右。;伍 营销策略篇;全新包装策略;品牌提升策略;信心回复运动;产品增值策略;配套设置优化;产品增值策略;活动营销策略;本项目在目前完全滞销的状况下，必须找到某个事件做为重新启动销售的切入点，