3水xx广场营销建议.docVIP

三水xx广场项目营销建议 项目自对外开展招商工作以来，招商进度一直比较缓慢，再加上来自竞争对手的打压及工程施工的进度，步伐进一步放缓。面对内外的各种压力，要想加快项目招商进度，本案认为有必要制造营销节点作为契机，引爆媒体炒作，并加强推广力度，以拉动招商工作的进一步开展。 一、项目外部环境分析 竞争环境分析 项目所在地区——乐平镇为三水重点工业园区，乐平镇的交通道路便捷顺畅，加上其地理位置优越。乐平吸引了包括本项目及宝盈时代广场、范湖广场、金四季美食城等几大商业项目的进驻。加上乐平镇原有的小型商业圈，导致区域内的同行领域的竞争激烈。 金四季美食城，建成以餐饮为主，集娱乐、休闲、商贸、酒店为主要业态定位的大型综合型商用物业。建成后将定位成为三水最大规模的国际化美食中心。 宝盈时代广场是三水工业园区的重点招商项目，三水首个集休闲广场、现代运动场、主题晚会场、产品推介场、嘉年华会场于一体的大型露天户外广场，是三水一个颇具规模和档次的广场。 乐平镇现有客户消费分析 乐平镇位于佛山市三水区中部，与广州市花都区、佛山市南海区狮山镇接壤，总面积198.5平方公里，户籍人口约7.5万人。同时乐平镇近年一直致力打造工业园区，从04年开始，乐平镇政府加大招商引资工作，该区域内加工型工业林立。乐平镇区内的外来劳动务工人口占到全镇人口一定份额的比例。 从现在乐平镇所拥有的人口素质来看其需要商业档次，全区内主要所需的主要以中低档次的商业服务。其服务类型集中于购物、餐饮及娱乐当中。 乐平镇潜在客户消费分析 虽然乐平镇定位于工业园区重镇，但其工业类型对环境及空气污染程度较低，而且区内交通非常便利。加上乐平镇的规划合理，住宅用地与工业用地分开。所以乐平镇的商品房开发一直备受追捧。3000元/平方米的均价更是吸引到区外的消费者计划或已在乐平镇定居。而这部分的顾客就是区内客户中潜在消费群体主要力量。 到乐平镇购房定居的家庭主要以中等收入家庭为主，从其对商业服务要求来看，区内的中等甚至低等的商业服务根本无法满足其消费需求。如果日后的乐平镇的潜在客户量越大，这种中高等档次商业需求缺口就越大。 乐平镇便利的交通网络是吸引置业或投资客户选择乐平楼市的一大优势，而该优势同时也是区内商业圈招揽区外消费者的又一有利条件。从与西南城区商业服务对比中来看，同等档次的商业服务对于芦苞、范湖、南海官窑、和顺等地区无疑是更有吸引力，甚至辐射到佛山、广州等地，辐射消费群体接近50万人。 二、项目内部分析 1、项目现时招商工作支撑及推广工作进展。 项目目前的招商中心设置在相隔乐平大道的【锦溢华庭】销售中心内，负责招商接待人员2名（尚未接受专业培训，招商工作经验尚浅）。物料有前期招商宣传单张，尚未有规划模型；前期进行的推广工作包括：已在三水区域投放第一期的电视招商广告，在三水、南海分别投放了单张夹报及手机短信投放；户外广告在最前期时设置大型工地围墙广告，但现已拆除，现时只有购物中心建筑排栅的大型户外广告，另正在制作园林酒楼的大型楼顶广告、楼体广告及招商手册。 2、项目招商情况 现正进行咨询登记阶段，根据现场客户登记数据，从2009年10月至11月16日，项目来电咨询累计17批；来访咨询累计101批。其中24位客户经营意向为服装商业店；43位客户为饮食餐厅类别；4位客户对超市百货感兴趣；网吧有4位客户询问；其余客户的意向分散于不同的经营领域，如电子数码有2人询问、生活用品5人询问。（由于项目负责招商的人员已变动数次，以致08年09年9月之前做的客户资料或已丢失） 从需求面积统计数据来看，最多客户询问的是50平方米以下的商铺，有34位客户。而50—100平方米的就有32位客户咨询，101—200平方米区间内有13人，200平方米以上有12人咨询。 三、项目招商进度缓慢的原因分析及对应策略 项目招商进度缓慢的原因分析。 区内商业 竞争激烈 项目 推广力度不足 项目招商条件 吸引力不强 项目招商进度缓慢 抢占部分商家，对商业集聚形成难度加强 众多商家未认知项目或不了解项目的具体 难以激发商家投资进驻 缺乏设置正式的招商中心 难以形成招商中心的气氛营造，剥减商家的信心 缺乏受过专业培训的招商人员 导致项目的形象难以提升 缺乏总体模型现场展示 单凭宣传单张，令商家难以想象项目的现实效果 原因 分析 后果 2、对应策略。 商家成功进驻，项目引爆招商 区内商业 竞争激烈 项目 推广力度不足 项目招商条件 吸引力不强 树立品牌，主动寻找巨头商家，率先引入品牌商家 加大阶段性推广力度；增加推广宣传渠道，如电台、网络等 适当提高招商优惠政策，以吸引更多商家进驻 缺乏设置正式的招商中心 在现场设置招商中心，营造项目招商氛围 缺乏受过专业培训的招商人员 导入专业招商人员新鲜血液