项目3前期策划管理.pptVIP

项目3 建设项目前期策划管理;3.2 建设项目前期策划的意义;; 3.3工程项目前期策划的过程和主要工作 ; 项目建议书是拟建项目的承办单位，根据国民经济和社会发展的长远目标、行业和地区的规划、国家的经济政策和技术政策及企业的发展战略，结合本地区、本企业的资源状况和物质条件，经过市场调查，分析需求、供给、销售状况，寻找投资机会，构思投资项目概念，在此基础上，用文字形式，对投资项目的轮廓进行描述，从宏观上就项目建设的必要性和可能性提出预论证，进而向政府主管部门推荐项目，供主管部门选择项目的法定文件。;2）项目建议书的作用;4）项目建议书的审批; ;2）可行性研究的作用;3）可行性研究的步骤;4）可行性研究的内容; ; 某市住宅小区开发前期策划实例 ;1、楼盘价格定位 ; 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以该市本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。;2、房型定位及占比方案 ; 房型; 销售目标客户 ： （1）欲与年轻人分开居住的老年人 （2）首次购房的工薪阶层 （3）首次购房的经济能力较强的工薪阶层 （4）政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭 （5）外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经 商人员 ;? 3、购房户购买力分析;4、开发方案策划及参考经济指标的确定;参考经济指标: ; 根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占5%—6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为： 52500M2*95%=49875M2 可建12层小高层住宅幢数为：49875/12450=4幢 住宅实际可建建筑面积：4*12450=49800M2 每户平均建筑面积为103.75 M2，则住户数为： 49800/103.75=480户;（2）公建配套设施 ;（3）室外附属设施 ;变电所: 变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60—120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20—30W/M2，在估算时均采用上限值。 住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦便民商店用电量：945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量：675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦 用电量小计：2957.1千瓦 另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为： 2957.1*（1+5%）=3105千瓦 选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。;网球场： 为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。 标准网球场规格：36.58M*18.29M。 网球场占地面积：669M2;5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 ;绿化率： 新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积：21000*35%=7350M2; 网球场占地面积：36.58*18.29=669M2 地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2 幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所：取小区总占地面积