第五章收益还原法案例.ppt

第五章 收益还原法 ;第一节 基本原理; 二、收益法的理论依据 基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。 ; 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值是多少？ 理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。 ;; 普遍适用的收益法原理表述如下： 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 ;; 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： p177 ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低； ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 ;三、收益还原法的适用对象与条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。; 不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。 ;第二节 收益还原法的基本公式;一般公式 还原利率每年不变，且大于0;二、纯收益每年不变的公式;公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。;V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) 　 r —房地产的资本化率（折现率）;特点：（b）收益年限有限且其他因素不变的公式 ;2、用于不同年限之间房地产价???的换算;例题p119-17;3、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11;三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式 ;;例题： 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。;例题 通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 ;四、未来若干年后的房地产价格已知p103;【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。P119-15 【解】由题意：;【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？ P119-16;五、净收益按等差级数递增的公式 ;五、净收益按等差级数递增的公式 ;五、净收益按等差级数递减的公式 ;六、净收益按一定比率递增的公式 ;六、净收益按一定比率递增的公式 ;收益会不会减为零;六、净收益按一定比率递减的公式 ;第三节 收益还原法的步骤;一、搜集并验证有关数据资料;1、纯收益的概念 指归属于房地产的除去各种费用后的收益。即从总收益中扣除： ①资金、劳动力、管理等生产要素对总收益的贡献程度应该得到的收益部分 ； ②收益中不能由投资主体自由支配的部分，如经营需要缴纳的税金。;2、纯收益的种类 ①实际纯收益和客观纯收益 实际纯收益是指待估房地产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。 实际收益可能为0，甚至是负值。 客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。;注意：在用收益法进行房地产估价时， ? 有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约租金(实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金(客观收益)。 没有租