房地产公司成本的管理办法.docxVIP

房地产公司成本管理办法 总 则 目的 为了加强成本管理，规范集团地产公司成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据税法及《企业会计准则》等有关规定，以及集团财务管理的要求，制定本办法。 建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 适用范围 本管理办法适用于集团所有下属全资和控股子公司。 分则 职责和分工 成本管理部负责开发成本的动态管理和将开发成本分摊至成本核算对象的工作。财务部负责开发间接费用中借款费用、工程人员费用的管理。 财务部负责成本费用的归集、核算、完工产品的结转的帐务处理，并与成本管理部提供的相关数据保持一致。 财务部和成本管理部共同负责成本科目的制定和修改完善，确定归集的标准及分摊原则。 成本核算的基本步骤 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及财务管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本及费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：结合开发项目规划和工程预算，编制各成本核算对象的开发成本。 第五步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，并计算可售面积单位成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转已售开发产品的销售成本。(可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本)。 第八步：正确编制项目成本控制报表，编制项目成本财务结算报表。 成本核算对象的确定 成本核算对象的确定原则：应满足成本核算和成本控制的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 各项目可结合项目功能设计、结构类型、装修档次、可否租售、售价等因素和管理要求，由财务部和成本部共同确定成本核算对象。 成片分期（区）开发的项目，应各期(区)分别核算。 同一期（区）内开发的项目，应按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、公寓、独立商业、底层商业、写字楼、酒店、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。 在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应按功能划分成本核算对象。 核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，尽量归属于2.3.4条中的某一核算对象类别中，例如：14层高层和16层高层可同作为高层处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。 成本核算对象一般应在目标成本制定前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。 车位的处理： 计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算； 地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销售合同中明确其所有权归集团所有，则应独立核算，预留相应成本； 专用临时停车位（开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位）的处理：如开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中； 人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照上述2.3.8.2和2.3.8.3条处理。 会所处理问题： 按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本（具体方法见4.5.3条）； 明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销转入相关的可售产品中。 混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。 教育及其他设施处理问题： 无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中； 有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额