天宝写字楼报告[NXPowerLite].ppt

天宝集团办公项目 营销策划报告;国贸经验与致观资源;;南通办公楼难卖;板块特点分述——特点、客群、价格、去化水平; 从区域看，市中心勉强生存，周边板块缺乏支撑。 从客群看，本地企业占据绝对比例，外来企业多为租赁性质。 从价格看，三个区域层次明显，新区价差过大。 从去化看，周期战线过长，去化明显不如公寓类产品;未来发展预期;项目;5A甲级写字楼的生存状况;城市;5A甲级写字楼困境之交通问题;5A甲级写字楼困境之租赁市场挤压;5A甲级写字楼的分布;个案介绍——国贸中心;个案介绍——鑫乾国际广场;个案介绍——安泰大厦;个案介绍——中南世纪城;个案介绍——海外联谊大厦;于压力下寻求项目生存机会;项目区位机会——三大核心要素打造新区核心域;项目价格机会——争做高端，板块高价局面已成;项目产品机会——生态优势引领国际办公概念;项目客群深度挖掘;??大行业看南通客群;落户南通的世界500强企业;南通外来的其他知名企业;南通本地的知名企业;港闸区可以厂区进行拜访， 寻求需要对外高形象的企业;市场结论回顾;策略导出;项目理解;外部资源;建筑元素/色彩;建筑平面/车库;南北双大堂， 工字型结构， 更多采光面。;建筑平面/三层;建筑平面/四层;空中花园式办公，南通仅有;建筑平面/剖面;建筑元素/质;多元化组合 产生多样的建筑机理 带给人丰富的视觉感受 ;通透--;空间表现/办公美学;场所感--;多种空间形态，让人们充分感受到 办公原来不止是一个压抑的格子间 新的办公空间可以蕴含更多的美学理念 空中花园更是创南通之先例;配套设施;项目现有 价值体系;在高中低端写字楼相继上市的市场环境中，只从项目本身挖掘项目内涵进行将无法突破恶劣的竞争环境，提升项目的价值，因此我们要寻求城市事件的突破，把项目高度拔升到时代发展与城市建筑标志的轨道上。 走具有项目特色的营销道路，做极致化差异。;社会地位的提升;;策略一;一条工农路， 串联南通的过去、现在与未来;三个一工程，将工农路推向南通的战略要地;——论坛活动;备选方案;——概念强化：一连串新闻事件的炒作;政府资源的利用;策略二;营造法则;;水幕背景墙，生态主题与视觉震撼;洗手间的绿植设置;茶水间的绿植设置;地下车库:;空中花园：24时区的国际演绎;西五区：伦敦的天空——强调英伦花园特有的下午茶概念;西六区：纽约时光——强调美国城市特有的思考和交流习惯而设置相应的景观元素小品;东一区：巴黎印象——以法国特色的景观元素的植物对空中花园进行概念包装。;东二区——南非开普敦;东四区——迪拜;东七区——曼谷;东八区——香港;东九区——东京;东十区——悉尼;样板：样板体验区三、四楼，让客户切身体验国际先进的办公环境。;在顶层的花园中设一小型高尔夫推杆练习场，不定期的邀请客户进行推杆联系体验活动，以此扩大项目在南通高端客群中的品牌口碑传播度。;;导示体系双语化;广场：树立各种组织的旗帜，体现项目的全球多元概念。;大堂：设各主要城市时区时钟;电梯厅：设身份认证闸机;从电话接听的那一刻起，客户便感受到IEC的国际气质;门童接待;物料国际化;梦想·过去（写字楼的发展历史）;团队国际化;国际知名物业管理服务：;CJW 爵士会所;形象体系：工农路旁/CBD咽喉/引领城市未来 生态体系：大堂水幕墙/屋顶花园/层层皆有空中花园/公共空间皆绿化 智能体系：国际5A智能系统 空间体系：国际标准层高/无柱空间 配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套 服务体系：五星级物业服务/立面定期清洁/针对企业性质的定制服务;策略三;作为最具个性的办公项目，应该给市场、客户怎样的形象？;地位提升;物理定位：;南通前所未见，之后亦难再现;;business;future;商务;天宝能源大厦;调性演绎;案例：央视二套形象;30S TVC意向：视觉元素/5A+/生态商务/国际化;;;视觉元 素过渡;;项目形象的另一种可能;案名备选：;未来商务的无限可能 IEC 左右未来;地位提升;推广渠道;营销 阶段;媒体渠道规划：;运动线－－办公楼扫楼;行业线－－开发区企业拜访;执行策略 产品分割建议 推案节奏 价格预判;站在客户层面，认识南通写字楼市场存在的几个“倒挂”现象;大客户;前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立南通顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化； 小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低； 因此建议项目大客户比例控制在30%—50%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。 ;;本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化 前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利