安泰城盐田项目[20100128终].ppt

安泰城盐田项目物业发展方向探讨;报告整体思路;探讨项目物业发展方向 　　　必须结合开发商项目目标！;项目目标确定;基本型目标;报告整体思路;盐田的山地生态资源面积占全区一半以上，主要是梧桐山和三洲田山地资源。 梧桐山风景区面积31 .82平方公里，主峰海拔943.7米，是深圳最高峰。风景区植被覆盖率达95%以上，每年可吸收二氧化碳8000多吨，释放氧气6000多吨，被称为深圳“市肺”。 三洲田片区是深圳保存最完好的山地生态区，已建成东部华侨城国家生态旅游示范区 。;盐田拥有得天独厚的黄金海岸资源，包括大小梅沙、沙头角、盐田港，全区海岸线19.5公里，是全国海岸线最优美的地区之一。 大小梅沙海滩位于深圳市大鹏湾畔，融美丽的自然景观与古朴的人文景观于一体，成为人们度假、休闲娱乐、踏浪健身的好去处，人称“东方夏威夷” 。 盐田区政府规划：长达19.5公里的滨海栈道世界上最长的滨海步行道，步行道将连接沙头角到大梅沙滨水海岸线。 ;东部华侨城，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，2007年7月28日项目一期开放，截至08 年底，项目一期接待游客达300 万人次，实现税收5.08 亿元，各项指标均创全国旅游景区之先河，已成为粤港澳地区一张流光溢彩的城市名片。 《深圳市海洋产业发展空间布局规划》提出：为发展深圳滨海旅游业，深圳将新增大小梅沙客运码头，从海上旅游方面加强与珠三角及香港的联系。08年国庆期间大小梅沙接待游客超40万。 区内还拥有“中英街文化观光园”、“明思克军事主题公园”等旅游景区。;盐田港区，世界上单港集装箱吞吐量最大的港区，操作效率全球领先，70多条国际集装箱班轮航线通达全球，2005年集装箱吞吐量达766万标箱，被评为“2005—2006年全球最佳集装箱港口”。 香港和记黄埔港口集团与深圳市盐田港集团共同投资开发盐田港东港区。其中一期工程总投资预计１０７亿元，预计２０１１年至２０１２年间第一个深水泊位建成投产。 盐田港集团投资21亿元打造全国最大的单体物流中心盐田港现代物流中心，总建筑面积近50万平方米，预计2010年底可正式投入使用。 2009年06月26日，盐田港普洛斯国际物流园一期建设项目出口监管仓在盐田港后方陆域正式开仓运营。“该物流园的开仓运营标志深圳物流业的建设发展又迈上了一个新的台阶。”;盐田对外快速交通提升项目通达性;本项目 ;本项目 ;三台地116.50M;自体属性;报告整体思路;中海半山溪谷产品介绍： 项目占地面积75900㎡ ，建筑面积80000㎡ ，容积率:1.11； 项目以6-8层带电梯多层为主，一梯两户， 共970套单位； 项目主力户型为70－140平方米的二房至四房单位，产品符合国家9070政策，70％是90平方米以下小户型； 项目三期实现均价13000元/平，目前已经基本售罄，整体销售周期较长。;中海半山溪谷项目剖析： 由于项目主力户型为70－140平方米的二房至四房单位，70％是90平方米以下小户型，所以项目为小面积户型产品。 项目虽然拥有资源和1.11容积率优势，内外部环境都非常好，但由于全部为多层普通住宅，物业组合十分单一，且整体户型面积偏小，从而限制了中高端客户置业需求，项目整体档次较低为低端项目，实现整体均价也仅与市场持平。;金山碧海;金山碧海项目剖析： 由于项目单位大部分“采用合拼方式”和“具备高赠送特点”，所有户型实际使用面积均在170平以上，项目为纯大面积户型产品。 虽然项目拥有资源优势，但由于2.6的高容积率限制其物业组合类型（高层为主）和楼栋布局（建筑密度大），从而影响产品档次和内环境的塑造，产品品质一般，内部园林弱，项目整体档次仅为中端项目。 虽然大面积的户型特点使得置业客户群体高于中海半山溪谷，但中端物业类型极大限制了高端客户的成交，所以项目实现整体均价也仅略高于市场。;金山碧海;报告整体思路;中海半山溪谷 均价1.3万;云深处(别墅) 3万/平米 独栋5万/平米;倚天阁 2.2万/㎡;沙头角;报告整体思路;2009年12月中央经济会议提出：2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，预计2010年新增信贷为7.5万亿元左右，这一定调为房地产市场的持续活跃奠定了基础。;在宽松的货币政策实施了一年多来，未来通货膨胀预期愈来愈强烈。特别是2009年12月CPI同比增幅连续两月转正之后，专家预期通胀或将在今年下半年出现。;2009年楼市的热销令开发商资金回笼速度加快。2009年前三季度的销售业绩普遍超过2008年全年。 开发企业通过融资和销售回款，上市房企净负债率有不同程度的下降。 目前深圳楼市吸纳周期为8.84个月，存量处于历史相对较低水平，