尉氏县滨河路项目方案12_18.ppt

尉氏县滨河路项目方案 ;总体开发指导思想 ;目录 ;第一部分：市场分析篇;（一）、市场背景;2、如今地产市场越来越成熟，国家调控越来 越严厉，70·90政策、第二套住房按揭政 策等相继出台，这要求发展商在项目开发 中要在政策规定下科学规划，优化设计， 争取利润最大化。在细节上，注重产品户 型实用性和销售服务，走一条品牌地产之路。; 3、就尉氏县本身而言，房产市场刚刚起步，市场不成熟。在这种情况下，稍有楼盘竞争，客户的购买选择是艰难的，因为他们没有选择的标准。客户需要教育，需要培养，营销有一定难度。总之有需求就有市场，风险与机遇并存，谁的决策正确，谁就能迅速打开局面，占领市场。 ;（二）项目SWOT分析;项目与世纪第一城对比表 ;项目优劣势分析;（三）、结论;二、规划定位篇 ;（一）、产品建议;户型建议 ;户型建议;户型建议;户型建议;2、规划建议; 将项目最北边的两栋楼——3#和4#由现在的多层改为11层的小高层。 这样可以大大提升项目品质；同时多出销售面积；遮蔽铁路的影响；再者整个小区从南至北依次是别墅、多层、小高层，过度自然，更显和谐。; 将别墅区最北边三排建筑——9#至14#楼由现在别墅改为多层住宅。 1、市场支撑。 从市场来看，普通住宅的需求是很 大的，由刚性需求支撑，应该以利润高低为指 导进行规划。;2、利润支撑。 从价格上看，多层略低于别墅；从建造成本上分析，别墅 高于多层——两相抵消，二者每平方利润是差不多的。 以别墅规划，通过计算建筑面积是8415㎡（共40个单 元，总面积15300㎡，相当于每个单元382㎡；调整中的 别墅共计22个单元，总面积约8415㎡） 以多层规划，保守计算每个单元按200㎡，建筑面积 26400㎡。 由此可知，多层面积相当于别墅的3倍，利润也就是别墅的3倍。 ; 多层住宅一楼建设为带花园设计，这样可以提升小区品质和绿化率，同时带花园设计成本增加微乎其微，而销售价格可以大大提升。;规划建议D;规划建议D;3、立面风格建议;风格建议;风格建议;别墅风格;别墅风格;别墅风格;4、售楼部建议;售楼部建议;售楼部建议;售楼部建议;5、景观建议;5、景观建议;5、景观建议;5、景观建议;5、景观建议;6、社区主入口效果建议; 在尉氏县目前市场，物业管理仍是比较高级的业态服务。如有好的物业管理将是项目一大亮点和卖点。建议： （1）采用国际一流物管理念，提供24小时管家服务，使业 主都能享受尉氏县最尊崇的待遇。 ;现代理念的物管系统; （2）采用可视对讲，智能化安防系统。 科技发 展，这种自动化社区安防系统成本与普通系统差别不是太大，但对项目形象的提升帮助很大，在细节上拉大与其他项目相比的优势。;7、物业管理建议; 如果采用上述建议，就创造了尉氏县第一。 这在某种程度上，提升了项目形象。 无形中创造了项目有一附加值，制造项目卖点。 在一个小的环境内， 任何的“创新”都会吸引眼球，引起购买。 ;（二）、定位报告;1、客户定位;客户定位;2、项目定位;3、案名建议;4、推广语;生活从这里开始…;三、 营销推广篇 ;（一）、节点划分;开发策略 ;策略依据;（二）、营销策略;1、推盘上——低开高走;2、行销上——两线作战;3、认购期——蓄势厚发;蓄势厚发;4、开盘期——强??快攻;5、强销期——运动作战 ;6、传播上——文武双做;营销核心——公关活动;（三）、媒体策略;四、年前营销方案;（一）、推出房源;（二）、工作节点;筹备期（——08.1.1）;亮相期（08.1.1—1.19）;卖卡认筹期（1.19—2.22）;大定开盘期（08.2.22—2.28 ）;鸣谢