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某商业项目市场体量研究报告 一、量体单位的确定 表示量体的常用单位有：万元、平方米、铺位。 其中“万元”在此是指预测的物业销售总额。它是一个 明确的经济指标，但对市场所需求的物业类型和规模表达不 明晰； “铺位”在此是指预测物业需求者的数量，但对市场需 求的数量大小表述不明确； “平方米”明确表示了预测物业的规模。它能明确地表 示需求者对特定物业的市场需求量，故量体的单位采用“平 方米”。 二、体量推算原理 商业地产销售的产品作为一种生产资料其使用价值取决 于建立在它之上的生产能力，其成本最终也必然要转嫁给消 费者。籍此得出如下模型： 单价（按建筑面积计算）÷得房率×年投资回报率＝每平方 米年营业额（按使用面积计算）×毛利率×商铺租金占毛利 的比重 体量面积（建筑面积）＝年度总营业额÷每平方米营业额（按 使用面积计算）÷得房率 综合以上两式，可得体量面积关于单价的函数（1）（这里 1 视其它未知量为经验系数）： 体量面积＝年度总营业额×毛利率×商铺占毛利的比重÷ 年投资回报率÷单价 在推算项目区域的消费品零售额时用到购买力指数公式。 如下： Bi＝0.5yi＋0.3ri＋0.2pi Bi为区域i的购买力占参照区域购买力的百分比； yi为区域i的可支配收入占参照区域可支配收入的百分比； ri为区域i的零售额占参照区域零售额的百分比； pi为区域i的人口占参照区域人口的百分比。 三、总量推算 商业年度总营业额以社会消费品零售总额来拟合，2003 年郑州市区社会消费品零售总额为 331.1 亿元，比上年增长 11.4%（信息来源：郑州统计信息网）。根据郑州市政府工作 报告（2004）预测的 2004 年郑州市社会消费品零售总额增长 11%的目标，纵观近几年的发展趋势，预计 2005 年郑州市区 社会消费品零售总额为 407.96 亿元（331.1×111%×111%）。 项目所在区域金水区的购买力指数Bi为 25.11%，金水区 2005 年社会消费品零售总额为 102.44 亿元。 (2001 年底金水区人口为 914259 人，比上年增长 40.4‰。 纵观近几年的人口增长趋势以及郑州市“东扩北移”的大环 境下，预计 2005 年金水区人口为 1071145 人。同理可推出 2005 2 年郑州市区总人口为 3037245 人。pi为 0.3526;同理可得yi为 0.2071， ri为 0.257。代入购买力指数公式得Bi为 25.11%。) 项目商业辐射范围包括四个街道办事处和一个镇，2005 年辐射人口可达 312620 人（288813×40.4‰×40.4‰）。2005 年项目辐射区域的社会消费品零售额约为 29.9 亿元。根据郑 州市区城镇居民家庭消费结构情况，扣除服务性消费支出， 纯消费品零售额为 22.13 亿元（29.9×74%）。 这里按照市场的平均水平计算：毛利率为 20%，商铺租 金占毛利的比重为 18%，年投资回报率 9%。按照区域居民 72.7%在拟建项目商业消费计算(数据来源：项目购物中心消费 者需求调查)，此区域年度总营业额为 16.09 亿元（22.13× 72.7%），代 入（ 1）式得体量关于单价的函数：Y=643600000/x （如下表所示） 单价（元/㎡） 5000 6000 7000 8000 9000 10000 体量（㎡） 128720 107267 91943 80450 71511 64360 3