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不动产资产信托的相关法律问题研究 PAGE 2  PAGE \* MERGEFORMAT 6 浅述不动产资产信托 PAGE \* MERGEFORMAT1 浅述不动产资产信托 证券化是世界金融和资本市场的三大潮流之一，而不动产资产信托即是将不动产信托受益权进行证券化，它促使不动产市场与资本市场结合，从而使不动产资金可以直接从资本市场筹措，既为不动产开发者提供了新的融资渠道，又分散了风险。从投资者的角度，由于小额投资人无力参与大面积、金融庞大的不动产投资，因而除了承受日益高昂的房价外，却无法分享房地产发展的红利。不动产资产信托，通过细分投资单位，使小额投资人可以将有限资金投资不动产，促进不动产投资普及化在我国不动产开发事业蓬勃发展的时期，该制度具有广泛的应用前景。例如： 1、海印股份信托受益权专项资产管理计划 委托人（中信建投） 2014年8月14日，中信建投设立了存续期5年的“海印股份信托受益权专项资产管理计划”，这是我国首个以商业地产为基础资产的不动产证券化产品。该信托计划可简述为下图： 信托财产：海印股份及其子公司旗下的14个商业物业，其未来5年的经营收益权是信托计划的收益来源。 信托 受托人（大业信托） 委托 运营信托财产 机构投资人（不超过200人） 2、中信启航专项资产管理计划 2014年5月21日，中信证券设立的“中信启航专项资产管理计划” 在深交所挂牌转让，这是国内首个交易所场内不动产资产信托。该信托计划可简述为下图： 信托资产：中信证券的两栋自有物业——北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，中信证券将按市场价格出租，租金收入是该信托计划的收益来源。 中信证券股份有限公司 信托 中信金石基金管理有限公司 （3-5年） 优先级 次级（4-5年） 机构投资者 一、不动产资产信托的含义 台湾《不动产证券化条例》第四条第四项给出了不动产资产信托的定义。由于我国目前尚无针对此制度的专门法律，故并没有法律上的定义，但可以通过对其过程本质的考察，得出不动产资产信托的内涵。 不动产资产信托是财产信托与受益权证券化的结合：在信托关系中，委托人以自己为受益人，信托不动产给受托人，供受托人运作此信托财产，自己享有信托受益权；受托人接受信托后，将大额的信托财产平均分割成细小的单位，以受益凭证表彰之，并通过发行的方式，将受益凭证出售给投资人，由于受益凭证是信托受益权的表彰，投资人购买了信托受益凭证，即购买了原始委托人手中的受益权而成为信托受益人，所以委托人与投资人之间是信托受益权的买卖关系，委托人的信托受益权由受托人代为发行。 由于受益凭证是表彰相同标的物价值的证券,彼此完全相同,可以任意交换，因此，通过设立不动产资产信托，不动产所有权的法律关系基本架构发生转化，由直接持有不动产所有权的物权关系，转化为持有表彰经济效益的有价证券，将不动产由原先“僵固性的资产形态”转化为“流动性的有价证券形态”。如果比之为公司，则委托人相当于公司的发起人，其以不动产出资设立公司并发行股份（即受益权凭证），投资人购买公司股份而成为股东。委托人通过出卖信托受益权实现募集资金或融资的目的；受益人通过受托人运作信托财产所获收益的分配实现投资的目的。 从价值凭证化的角度，不动产资产信托可以定义为：受托人把委托人因设立不动产自益信托而享有的信托受益权，通过发行受益凭证的方式将其证券化，并将受益凭证出售给投资人的过程。 由此可见，不动产资产信托既涉及信托法，也涉及证券法，如果从该制度的发展来看，税收制度的变化也起着及其重要的作用。而本文对于不动产资产信托的论述仅限于信托法方面。 二、不动产资产信托与相关概念辨析 （一）与不动产信托的区别 1、自益信托与他益信托 不动产信托属于私益信托，也有自益信托和他益信托之分。而不动产资产信托在制度运作上，则属于自益信托，尽管从表面上看，信托的委托人与受益人不是同一人——尤其在委托人保留部分受益权的情况下——但该受益人并非委托人所欲给予信托利益的对象，其之所以享有受益权，是通过与委托人的受益权买卖关系获得的。 2、信托受益权是否被证券化 我国农村地区存在以不动产信托的模式提高农地流动性的做法，虽然受益人多为整个村的村民而不只有一个，但与不动产资产信托还有一定的距离。因为信托受益权是否被证券化的标准不在于受益人的多寡，而在于其是否以证券表彰之，并与证券密不可分，“二者几乎相同”松波仁一郎：《日本商法论》，郑钊译，中国政法大学出版社2004年版，第142页。 。所以，虽然不动产信托的受益人虽然可以不止一个，信托受益人也可以被均分给每个受益人，但由于信托合同仅仅是受益人享有受益权的证明，即使合同灭失，信托法律关系及相关权利依然存在，所以信托受益权并未被证券化，并且记载信托受益权的信托合同也