第二十二房产税、土地使用税知识原理.ppt

第一节 房产税的知识原理;第一节 房产税的知识原理;一、房产税的概念;二、房产税征税范围、纳税人和税率;二、房产税征税范围、纳税人和税率; ;二、房产税征税范围、纳税人和税率;出租优惠税率4%： ;三、计税依据和应纳税额的计算; (3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 （4）对于更换房屋附属设备或配套设备的，在将其价值计入房产原值，可扣减原来相应设备或配套设施的价值。对于易损坏、经常更换的零部件，更新后可不计入房产原值，原零配件的原值也不扣除（以新代旧、新不加旧不减） （5）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税（房租不免税） （6）产权出典的房产，由承典人按照房产余值缴纳房产税。 （7）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地下的建筑、地下人防设施等，均应缴纳房产税。 ;（8）地价款。财税【2010】121号文第三条：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 ① 地价的会计核算方法是：三种方法可以选择 容积率=房屋建筑面积/占地面积 ;② 计入房产原值的地价包括土地出让金、耕地占用税、契税等. ③ 宗地和容积率的概念 一宗地是一个权属单位，是指东西南北界限所封闭的地块;它是土地登记的基本单元。宗地容积率是指一宗土地上建筑物总建筑面积与该宗地土地面积之比，公式如下：容积率=房屋建筑面积/占地面积。 【例22-1】某公司受让土地总面积为5000平方米，取得土地支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，房屋总建筑面积为1000平方米，请问一下宗地容积率是多少？并入原值的土地价款应为多少？ ;宗地容积率=房屋建筑面积/占地面积=1000/5000=0.2(小于0.5，大地小房） 土地单价=600/5000=0.12万元/平方米 应并入计税原值的地价款=1000*2*0.12=240万元 2、应纳税额的计算(地上建筑物) 应纳税额=房产原值×（1-减除比率）×适用税率=房产原值×（1-30%）×1.2% ; 【例题22-1】 位于大连市内A公司2014年外购办公楼一座，原购置价为800万元，计入“固定资产-房屋建筑物”科目核算，相应土地取得价款300万元，计入“无形资产”核算，已知该房屋建筑面积是4000平方米，占地面积为2000平方米，请计算2015年应交的房产税？ 1、宗地容积率=4000/2000=2 2、判断地价款 20.5 3、年应纳税额=（800+300) ×(1-30%）×1.2%=9.24万元 4、月应纳税额=9.24/12=0.77万元;（二）出租的房屋 1、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据．房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入，如以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据同类房屋的租金水平确定租金标准，计征房产税. 2、应纳税额的计算 应纳税额=不含税租金×适用税率;【例题22-3】某公司2016年7月对外出租其厂房，月租金8000元，求每月应交的房产税是多少？ 1、看来源，看房产性质,看去处，看用途---适用税率12% 2、判断是否新项目,确定适用增值税税率 3、应纳税额=8000/1.05 ×12%=914.29元;四、税收优惠（三类）; （三）鼓励类 ①企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 ②非营利性医疗及保健性机构，免。对营利性医疗机构，2000年起免征3年??? ③2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉价出租房，暂免。 ④高校学生公寓免征房产税 ⑤天然林保护工程相应房产免税 ⑥商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征免产税;（二） 照顾类优惠 ①停止使用的损坏房和危房，企业停产、撤销而闲置不用的房产，大修停用半年以上的在大修期间， ②基建工地的临时性建筑，施工期间，免税；施工单位将临建转让给基建单位的，应从接受次月起纳税。 ③经营困难企业自用的房产 ④小微型（小型微型）纳税确有困难的企业自用的房产 ⑤针对某种自然灾害而采取的临时性减免;五、征收管理;五、征收管理;第一节 房产税的知识原理;第二节 土地使用税的知识原理;一、城镇土地使用税的概念和特点 （一）城镇土地使用税的概念 城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种财产税。 （1）开征范围：城市、县城、建制镇和工