杭州典型楼盘分析PPT.ppt

杭州楼市降价分析报告;【政府政策】;以一线城市为例：2011年1-11月5个城市的土地供求情况;一线城市新增供应量环比增幅波动显著；受“金九银十”集中推盘的影响，9月环比增幅一度冲高，近期新增供应量持续走低； 二三线城市新增供应量总体逐月走低，环比增幅于3月、9月出现大幅上涨；其中，3月主要是部分城市在限购前集中放量所致，9月主要受传统销售旺季影响。;一线城市成交量在3-5月大幅回升后，近期持续走低，成交量基本以环比下降为主，9月在供应量放大的带动下成交量环比有所增长； 二三线城市成交量上半年主要呈现波动态势；成交量自5月回升后，环比成交量呈现逐月走低态势。;近期，各监测城市存量均呈持续上升趋势； 一线城市月存量平均环比增幅基本控制在10%以内； 二三线城市月存量平均环比增幅波动相对较大；下半年，8月平均环比增幅放大至29.51%后，增幅有所收窄。;一线城市成交均价8-10月连续三月下跌，近期维稳； 二三线城市成交均价下半年以下跌为主，近期仍延续小幅下跌态势。;年成交持续走低 住宅比重直线下滑 商品房成交经历过08年的低迷和09年的高涨后，在宏观政策转向后成交量出现连续两年下跌，降幅均超过三成。2011年，杭州主城区共成交24543套新房，较去年下滑31.4%，较09年下滑63%，仅略高于08年。 作为商品房的成交主力，住宅成交的情况不容乐观。从其占商品房成交比例看，从2009年的过八成，一路跌至了不到六成。反之，办公类产品（包括写字楼和酒店式公寓，下同），成交占比一路狂涨，到2011年，比重接近四成。;缩量：没有“红四旺五”，也没有“金九银十” 2011年12个月中，成交高峰是在一头一尾，整体楼市成交呈现一波四折，1月份的“彼时成交惯性”被“限购令”打击沉到低谷。“双限”之下，楼市被戴上了沉重的政策枷锁。此后，杭州楼市“一蹶不振”，持续低迷，也失去了一年中“红四旺五”和“金九银十”两个传统的楼市旺季。从2月到11月的十个月里，仅三个月的成交在2千套之上。12月因年末杭州诸多楼盘大幅降价杀跌，用“惨跌”换来了一个相对的“高潮”。 全年各月住宅占商品房成交总量的比重较10年下降明显，在30%-60%范围内徘徊。年内仅前两个月比重过七成。全年各月写字楼成交量所占比基本高于三成，在9月份甚至超过五成。;存量：迭创新高，住宅存量较年初翻一番 11年主城区商品房存量一路“高歌”，由年初的24963套飙升至44746套，增幅达到79.24%。以8月到10月增幅为最大。住宅、办公类物业年初到年末存量翻一番左右。 从存量比重看，江干区为存量大户，其中拱墅区较10年年末存量比重上升8.25个百分点，究其原因为其年新增速度远远高于去化速度。;房价：从低开、降价到杀跌 库存快速飙升，处于历史高位，并迭创新高，杭州房价因此面临着越来越大的压力。杭州楼市也因此走了一条低开、降价到杀跌的过程。;从新政出台到全国一线城市土地无法完成预期成交，再到杭州成交缩量存量递增，最后降价低开，以价换量。 虽然11年底和12年年初有一定的成交量，但是有明显成交的项目基本都是属于降价、低开的楼盘。 ;案例分析;11年12月11日开盘，在售1号楼134方户型，二室二厅二卫，买房可选毛坯或精装，毛坯均价38000元/平方米；精装均价46000元/平方米。一次性付款93折，按揭97折。据悉，已成交42套;2011年12月28日首推精装5V私寓285套，户型面积在50-180㎡之间，产权为50年，折后起价18300元/㎡。已成交258套。;现状： 于9月30日再度开盘。现场开出13幢，16幢共160套房子。85 -90平13000-15000，120平以上11000-13000。;于12月11日首次开盘。现场开出1幢，3幢，7幢共356套房子，户型面积为75—137平方米，首付7-9成99折，一次性付款97折。均价17800元/平米。;现状： 于12月7日降价，现场推出3幢，10幢共200套房子，户型面积为户型89-133方。 所有剩余房源8.4折，不同的付款方式还有不同折扣，最低可达到7.7折。;大桥西——荷塘月色 ;大桥西——华盛达·阅城 ;现状： 2月8日-2月16日出14套特价房，户型以86、90平米为主 。折后均价在17000-18000元/平米左右 。;仓前——青枫墅园 ;现状： 于2月18日再度开盘。现场开出8幢，13幢，14幢共180套房子，户型面积为82、90、127和137平方米，均价14800元/平米，预定逾8成。;下沙——保利·湾天地 ;现状： 2月24日晚加推高层房源148套，为压轴小高层、高层17、18号楼，户型面积为70方、89方、121方 。起价11700元/平米，折